2020-04-29
經濟日報
《經濟日報》網站早前報道，運輸及房屋局公布首季私樓數據，未來3至4年可提供的潛在私樓供應增加至約9.5萬伙，較上季增2,000伙，回升至近兩年新高，似乎供應充裕，但要留意一些暗藏訊號，會直接影響未來可供銷售的樓花、或可供出租或自住的現樓數目。
根據附表運房局的數據顯示，目前市場共有7.5萬伙正在興建的單位，按季減少3,000伙，但由於已銷售的單位數目由對上一季的1.7萬伙，下跌2,000伙，故此市場未來一段可銷售的樓花維持在6萬伙左右，按季減少1,000伙。特別要留意建築中單位減少多達3,000伙，這個環節會影響未來的落成量，要多觀察未來的季度變化。
與此同時，已批出隨時可動工的亦按季回升3,000伙，至2.5萬伙，數目回升至2017年第四季之後的兩年多新高。但要留意的是由於疫情影響，私樓施工量減慢，上季私樓施工量按季大跌8成至900伙，並創2017年第三季之後，超過2年季度新低。
團結香港基金早前報告提出這方面的關注，私人住宅供應下跌的領先指標是建造工程的開展速度放緩。根據屋宇署的數據，2018年和2019年上蓋工程動工所涉及的單位數量徘徊於12,600個單位的水平，從2017年的高位回落了44%。
該基金提到，在一個發展周期中，上蓋工程一般需於單位落成前的2至3年開展。上蓋工程動工量與兩年後私人住宅的落成量成正比關係。由於建造工程自2018年起開始減少，因此2020年以後的私人住宅落成量亦可能會隨之下跌。
今年施工量 料遜過去兩年水平
業界對施工判斷亦有分歧，有認為首季私人住宅施工量大減，相信與疫情影響有關。而隨着疫情過後，估計施工量將會回升。不過，因近兩年賣地計劃可興建的單位明顯減少，當中18/19年約14,500伙，而19/20年更低見約12,200伙，因此估計今年施工量將未及過去兩年逾1.8萬伙水平。亦有代理估計，疫症過後施工量會快速上升，追回落後的建屋進度。舉例2019年上半年，施工量曾低至4,000伙，下半年卻急增到14,500伙，預計2020年全年施工量可達1.6萬伙的水平。
當然，團結香港基金報告有特別提醒，從買地開始，熟地供應預測自17/18年度起已錄得53%的跌幅；至施工階段，上蓋工程動工量亦自2017年起下降了44%；在樓盤開售方面，獲發預售樓花同意方案的單位數量按年下跌35%，創了4年來的新低；最後，實際落成量亦減少了33%，同為過去4年的新低。隨着平均發展周期延長，房屋短缺或會進一步惡化。
再補充一點數據，疫情肆虐令首季私樓動工近乎停擺，屋宇署資料顯示，今年首兩月均錄得「零動工」，為2002年有紀錄以來首次，慘過2003年沙士。
已批出但未動工的伙數增加，在未來數季會否施工，轉化為建築中未售的單位數目，即為未來可預售樓花供應的關鍵。這些數字最終又會影響數年後的落成量，供應環環相扣，要密切留意今年稍後的季度變化，發展商建屋進度的部署將更清晰。
撰文 : 唐榮