2020-08-31
明報
【明報專訊】金管局早前宣布為非住宅物業「減辣」，放寬其按揭成數上限，希望鼓勵用家入市及協助現有業主套現，但對於同樣受到「黑暴」及疫情影響的住宅物業，政府與金管局未有「減辣」的迹象。
「疫」市中跌幅相對較細
當局未為住宅物業減辣，究其主因可能是私樓樓價和租金近期雖然也有下跌，但相對於過去幾年的累積升幅，回落幅度其實相當有限，遠小於商舖、寫字樓等非住宅物業，同時與大多數市民的負擔能力依舊脫節，樓價仍處於政府及社會所難以接受的高位。
住宅樓價在「疫」市中跌幅相對較細，原因之一是需求仍然龐大，雖然封關措令外來的置業及租住需求大減，但市民的居住需求仍相當殷切。
同時觀乎未來幾年的供應仍然嚴重短缺，不論是公私營住宅的建屋量都預期下降，未能達標，疫情亦導致部分建屋計劃速度減慢。加上全球各國為了抗疫及救市而採取量化寬鬆政策，令息口長期維持在極低水平，減輕了市民的供樓負擔。
再者中長期而言，土地供應專責小組提出的8個覓地建屋優先選項，全部的推展進度均相當緩慢。此外，疫情突顯香港的居住面積太細、公共空間太小，增加病毒傳播風險，大家都期望將來可以「住大啲、住鬆啲」，政府亦有壓力要增加公共休憩空間、加建醫療設施及改善院舍環境等，對土地需求有所增加。這些因素估計都令到政府暫不為住宅物業「減辣」，擔心向市場釋放錯誤信息，變相鼓勵炒賣及吸引風險承受能力不足的市民入市。
政府干預樓市有改善空間
筆者向來認為住屋是生活必需品，當自由市場基於供求因素未能產生理想結果，政府便應介入及干預。當然，干預的程度是否適當，相關措施是否達到預期效果，也是相當重要，就這方面政府仍有不少改善空間。
香港近年出現的貧窮問題、青年問題、社會向上流動問題，以至政治問題，或多或少都和住宅樓價及租金過高有關，因此政府不論從經濟學角度還是公共政策上的考慮，都有必要繼續對住宅物業的供應和需求加以管控。
鑑於增加供應需時，並且遇上不少阻力，俗稱「辣招」的管理需求措施，便成為政府遏抑樓價的主要手段。在中短期內未能大幅度增加供應的前提下，政府又何來有空間「減辣」呢？
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]