為疫情過後做準備

新冠肺炎疫情在香港乃至全球蔓延已三個月，加上社會事件的滯後影響，對本港經濟打擊沉重。經濟前景不明朗對企業盈利帶來壓力，失業率攀升，本地工商舖市無一幸免，空置率雖仍位處低水平，但正各自上行，租金、樓價亦從去年高位回落。 綜合第一季表現，甲級商廈及物流倉庫租金跌幅在百分之五以內，零售舖租跌幅更甚，達百分之十。樓價受惠於低息環境，未見斷崖式下跌，但分層寫字樓和物流倉仍有百分之七及百分之四跌幅、一線街舖跌幅更見百分之十六。 本地疫情近日似乎有緩和迹象，但政府提醒市民未能鬆懈，短期經濟前景更未許樂觀，第二季市場環境將繼續充滿挑戰。但是，香港經濟實力不弱，即使過了崎嶇的九個月，銀行總結餘仍然維持在五百四十多億港元水平，顯示投資者未有被近期事件嚇怕而大舉撤資，反映對香港長遠發展充滿信心。 V形反彈機會低 惟正增長不難 資金充裕、內地經濟漸回正軌，加上各國央行聯手寬鬆貨幣政策，相信當疫情受控，本港經濟快速回穩並不為奇。雖然出現V形反彈機會不大，但由於去年第三、四季基數低，只要社會維持較穩定局面，不再出現大規模破壞性示威活動，今年下半年要錄得正增長相信不難。 若經濟回穩，相信不少企業會把握時機，趁行業汰弱留強後快速搶攻市佔率，隨之而來是對商用物業的需求將有增無減。未來一兩個季度，租金、樓價仍然會有下行壓力，到今年稍後，可能會見到租金水平從高位回落兩成或以上，商舖更甚。生意回勇加上租賃成本下調，自然帶動明年的擴充需求。 因此，目前絕對是過去五至十年跟業主和賣家磋商的最好時機，但這個時機一般不會維持太久，當經濟回穩甚至反彈，議價空間將會快速消失。然而，過去九個月的經歷為企業租戶和投資者帶來甚麼啟示？在作出未來部署時又應該加入甚麼新思維呢？ 企業重新評估寫字樓標準 首先，預期在疫情過後，商業區人流快速反彈，短期內寫字樓市場生態環境並不會出現巨變，但遠距工作等模式可能漸成風氣，企業長遠需要在軟、硬件上配合。另外，未來企業對寫字樓規格、衞生環境、員工身心健康等將更為注重，使在非傳統核心區陸續出現的全新商廈吸引力大增，這類新建寫字樓既具更高成本效益，又為員工帶來更健康的工作環境。相反，落成已久的商廈業主或需要投放更多資源為大廈升級。 為避免營運再受嚴重影響，加上疫情期間消費者對網購的接受程度有所提升，形成主流消費趨勢的一部分後，相信線上線下銷售模式將被放大。未來零售商可能更依賴倉庫，實體店面積將逐漸細化，大業主或需更多創意去改變商場生態，往後商業項目的前期規劃、面積分布等亦可能因此作出改變。 總括而言，從上述可看到科技對企業營運的重要性將不斷增加，科技公司在5G技術的發展下亦勢將成為寫字樓以至工廈的主要需求來源。疫情亦對健康、醫療引起更高關注，加上本港人口越趨老化、保險產品日趨完善，醫療集團對商用樓面的需求相信會持續上升，建議投資者在物業投資時多考慮這些新趨勢。