2020-08-29
明報
【明報專訊】上周本欄提及，有做零售業的朋友因疫情下生意不景，卻發覺競爭對手網購公司做到停唔到手，於是把心一橫將儲蓄買入香港電視（1137）的股票以對冲業務虧損，結果該股不單早前大升特升，本周又再飈升約一成，可見前輩教落，只要放開眼界，任何時候都可化危為機確有道理。
最近又有投資高手向筆者表示，美國的木材期貨價格自3月以來大升了2.4倍（見圖1），而美國不少木材都是花在興建木屋住宅，着筆者留意一下當地的起屋商股票，在翻查資料之下，有關股票近月的確勁升，可見研究經濟或投資，只要眼觀四方和多花心思，機會多的是。
全球量寬 托起資產價格
昨天看到中原地產老闆施永青的一篇文章分析，「新冠疫情在全球爆發後，世界各國都以量化寬鬆的方式來挽救經濟，導致市場上資金充裕，息率偏低，各類資產的價格都因此而全線上升。股價升，金價升，債價亦升，香港的樓價其實已升得相對少了。如果我們把樓價化作值幾両黃金來計，去年要700両黃金才能買得到的樓，今年只需500両黃金已可以買到了。……從這個角度來看，樓價相對其他資產價格來說，已是不升反跌；只是貨幣的購買力跌得更快，所以用貨幣來表達的樓價並沒有跌。」不少時候都有朋友問筆者買樓好或是買金好？如施永青所言，其實過去一年黃金明顯跑贏樓價，筆者就找來過去約四分之一個世紀的數據，將每盎司金價除以中原樓價指數，並將這個例繪圖，發覺在1997至2011年間金價大大跑贏香港樓價，之後則是香港樓價跑贏金價，及至2018年開始形勢又再逆轉（見圖2），如往後疫情持續而巿場避險情緒再升溫，或許黃金會繼續爆升而香港樓價繼續橫行，可能未來數年黃金又再度大大跑贏香港樓價。
過去1年金價明顯跑贏樓價
中原施老闆認為，香港樓價難大跌，原來其主要競爭對手美聯物業主席黃建業也覺得香港樓巿有「八大抗體」保護，料樓價可在充裕資金及「新經濟」效應帶動下「U形反彈」，全年可錄3%至5%升幅，建議有置業或換樓需要的人士，把握中港通關前樓價未回升的機會入市，更呼籲政府從速「撤辣」，幫助有需要的市民上車換樓。
黃建業所謂的香港樓市八大「防疫抗體」乃是：
（1）無限量寬：港匯強勢，銀行體系結餘由4月中旬逾540億元增至逾1930億元；（2）零息時代：香港銀行同業拆息（HIBOR）偏低，加上銀行活期及定期存款低企，吸引資金流入資產市場；（3）供應見頂：截至今年第二季，未來3至4年新供應僅9.2萬伙，創逾4年新低；（4）放寬按保：本年首7個月的二手住宅註冊量中，只有600萬至1000萬元較去年同期升約36%；（5）需求持續：本港人口數字續升，政府統計處公布2020年中的香港人口數字達750.92萬，與5年前相比增加近22萬；（6）金融蓬勃：中概股「回流」，恒生指數由低位回升，或帶動本港樓價「追落後」；（7）持貨力強：根據2016年中期人口統計，逾65%香港業主供滿樓，近35%未供滿樓人士之中，供款與收入比率中位數只佔近兩成；（8）資金充裕：香港沒有走資情况，特區政府財政儲備高達8000億元；香港存款高達14萬億元，亦遠高1997年約2.7萬億元水平。
筆者也認同香港樓巿要大跌不易，但也認為要大升同樣困難，事實上如中原樓價指數過去3年只能維持高位橫行，有充裕資金買樓自住可以，但要如以往能靠「磚頭」發大達恐怕未OWYI必可以，反而如大灣區卻不乏低水盤，加上當地經濟增長高於香港，投資價值可能更高。
地產屬舊經濟 也可利用新經濟
說到樓巿，大部分人都覺得地產屬舊經濟，會被新經濟逐漸蠶食，但其實愈來愈多地產業參與人士善於利用新經濟以應對經濟環境的變化，並藉此增加競爭力。仲量聯行最近發表名為《構建開放生態，重塑行業價值》的地產科技報告指出，約55%受訪的中國地產企業計劃於未來兩年內把地產科技支出預算增加10%至30%（見圖3），並指愈來愈多企業相信，地產科技應用有助應對市場潛在風險，以發揮長遠的資產價值。相比之下，2018年僅37%受訪的中國地產企業計劃於2019年及2020年把地產科技支出預算增加逾10%。是次調查結果反映，中國業界日趨注意到地產科技產品和解決方案的價值（見圖4），令地產科技於過去兩年在內地發展更趨蓬勃。
仲量聯行表示，中國商業地產市場正面對內部競爭白熱化的壓力及全球經濟前景不明朗的影響。不過，發展商可借助地產科技加強商用物業的整體質素，從人性化體驗、安全健康、高效營運及數碼化驅動四方面應付市場的潛在風險，以及充分發揮資產的長遠價值。在爆發新冠疫情期間，地產科技的效用也獲得更多市場注意，鼓勵更多地產企業增加地產科技方面的投資。
筆者認為，新舊經濟從來不是對立而是可互惠互利，大家熟悉的曾淵滄教授便會在9月4日（下周五）晚上八時和《明報》合辦「擁抱新經濟的戰略」網上投資研討會，讀者不容錯過：https://link.mingpao.com/64746.htm
[陸振球 樓市解碼]