2020-04-28
經濟日報
疫情衝擊環球經濟，各行各業皆受影響，不少企業裁員結業，統計處最新公布的本港失業率升至4.2%，創逾9年新高，市場關注經濟數字若持續惡化，失業率進一步攀升，令樓價跌幅擴大。
從歷史數據顯示，失業率與樓市走勢不無關係，過去金融海嘯時期失業率曾升至逾5%，期內樓價下調約2成，而2003年沙士期間失業率更曾達8.5%，樓價由1997年金融風暴至2003年樓價反覆下跌約7成。不過隨着2009年底起，政府推出一系列的辣招遏抑炒風，普遍業主的持貨力相對較強，減少恐慌性拋售物業的機會。值得注意的是，最新失業率升幅較顯著的行業為建造業、零售、住宿及飲食業等，而較高收入一群包括金融、保險、地產、專業及商用服務行業失業率雖然回升至2.8%，但仍屬於較低位，而高收入人士往往是有能力置業的一群，暫時而言對樓市潛在買家影響未算太大，加上政府推出救市保就業措施，相信有助紓緩企業裁員壓力。
觀乎近日疫情稍緩和，引出不少積聚已久的購買力，減價筍盤承接旺盛，而隨着筍盤被逐漸消化，部分單位放盤價錢已漸見回穩，而一手方面，在政府限聚令之下，發展商放慢推盤步伐，主力銷售餘貨，近日市況好轉下承接不俗，市場預計5月將有逾2,000伙新盤登場，預計將受市場追捧。
剛需旺盛 長遠易升難跌
疫情陰霾籠罩下，樓價調整幅度仍輕微，2月差估署私宅樓價指數僅較去年5月高位跌約6.6%。究其原因，目前業主持貨力較沙士時期強，供滿樓比率高近7成，與當年金融風暴至沙士時期炒風盛行，樓市過度槓桿，樓價下跌時，由於業主負債太高，不得不割價出售，令負資產湧現。現時即使經濟面對挑戰，大部分業主未需要大幅減價急於放售套現，除此以外，本港置業剛性需求旺盛，不過房屋供應長期不足，樓價長遠易升難跌。
在全球放水救市之際，資產價格勢將被推高，但環球股市波動、油價更一度跌至負數，投資磚頭則穩健得多，乃保值避險之選。不過疫情影響環球經濟格局，仍需密切關注本港經濟下行之際，失業率會否進一步攀升至超越金融海嘯水平，以致高薪一族的收入亦受創，影響其供樓負擔能力。筆者在此建議準買家入市前宜小心計好負擔能力及做好風險評估，避免失預算。
撰文 : 李志成 香港置業行政總裁