2020-04-28
經濟日報
疫情下不同物業走勢分歧，投資者應該如何部署？資深投資者林一鳴認為，淡市投資講究資金流、防守性，住宅需求長遠增加，單位低市價1成仍值得投資，但零售市道難有翻身之日，舖位勿趁低價撈底。
「早幾年旺市的時候，（投資）就睇有無水位、有無得升……但現時市況非旺市，所以一定要打防守，最重要考慮Cash Flow（現金流）、租唔租得出，因為有機會連續幾年都是橫行格局，要好似8年前升幾成。倍升就比較難。」林一鳴這樣解釋。
因此在不同類型的物業之中，林一鳴對於住宅相對比較樂觀。他認為，無論是結婚生子或者新移民帶來的需求，未來幾年住宅需求有升無跌，住宅租金只要減租1至2成，百分百能夠租出。
即使有疫情及失業率上升的影響，但目前只是旅遊、零售、餐飲等行業，集中中低收入階層，所以租金跌幅比較明顯，但樓市買賣的主要持份者是市場上比較富裕的三分之一，收入達3萬至5萬元以上銀行、專業人士、靠資產收租的人影響不太大，所以樓價由1月疫情爆發至今，整體以橫行為主，並相信之後亦會繼續橫行。
估樓價橫行 自住可現時入市
林一鳴認為，自住的現時可以考慮入市，形容是「起碼慳幾年息」，單位樓價平市價10%值得投資，可以考慮港島樓，因為未來供應較少、物以罕為貴。
至於應否加按投資，他就認為，要視乎自己的現金流。若果現金流好充足，工作穩定、裁員風險低，而且收入足夠應付兩幢物業的供款可以考慮；入息不太穩定，就相當危險，因有可能租戶拖租、失業，導致斷供，甚至遭銀行收樓。建議手頭現金至少有兩幢物業12個月供款，才加按投資。
近期樓價跌幅最大莫過於商舖市場，林一鳴對此比較審慎悲觀，因他擔心經過去年社會事件之後，零售市道將「永遠衰落去」，難有翻身之日。
「（舖價）無可能回到過去幾年高峰，有機會愈來愈差，市場上有舖位（價錢）較高峰跌5成至6成，但在該區生意有可能跌8至9成，所以買舖要好小心，勿單純粹看到舖價平便盲目撈底」。
林一鳴認為民生區的舖位雖然租賃、租金較穩定，但現時舖位價格跌幅不多，吸引力仍然較低。
作者：余敏欽