2020-04-27
經濟日報
過去一周，期油走勢顛覆了筆者，甚至是普羅大眾的認知：原來油價是可以跌入負數區的！市場流傳，上周有海外投資者曾以約2,000港元去刀仔鋸大樹式「撈底」買期油，心想多也是跌到零，豈料5月期油竟然歷史性以負37.45美元收市，該投資者的「投資」最後不是歸零，變成倒欠逾140萬港元！
以上事件孰真孰假無從稽考，但期油的大跌反映物業作投資的高度穩定性。環球股市及油市皆先後出現「熔斷」及「跌入負數」等驚濤駭浪的情況，同期本港樓市卻展現強勁抗跌力。美聯樓價指數雖然已經連跌多周，上周更失守160點水平，但其實僅較高位回落約一成，整體樓價仍屬於有序且健康的「拾級而下」。
短期難止跌急升 料續尋底
短期來說，樓市難望突然止跌急升，一來疫情發展雖有改善，但未完全明朗；二來早前政府公布的最新失業率數字連升6個月至4.2%，再創超過9年新高，加上近排不少新盤陸續入伙，租盤供應大增，很大可能會持續拖累租金表現，繼而累及樓價走勢。根據美聯租金走勢圖資料，3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.11元，已連跌8個月，創自2017年4月後的35個月新低，料將繼續尋底。
二手方面，最近成交漸有起色，不少剛需買家已開始尋覓筍盤，令各區睇樓量及交投均有所增加。至於令樓市進一步「突破」的契機，其一自然是肺炎疫情正或遠去；另一個「重中之重」是一手市場的情況。受到限聚令的影響，大型全新盤的推售尚未恢復，近期發展商集中火力推售餘貨，累積餘貨數目回落。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，新盤餘貨量由3月近1.33萬個回落至最新截至4月20日止約1.29萬個，跌穿1.3萬伙水平。
其實本港樓市近年均由一手市場主導，其中大型新盤的開售更是後市的指標之一。全新盤與二手市場環環相扣，一手開價均影響二手成交量、價錢、入市氣氛等，每當一手熱銷都可帶動樓市氣氛，推盤後向隅客回流二手亦往往刺激二手交投。隨着疫情有望放緩，相信不少新盤已是蠢蠢欲動，極有可能將於限聚令取消後空群而出，其時整體市場焦點，將回歸新盤市場。若新盤熱銷，有力帶動二手的交投更上層樓。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁