2020-08-27
經濟日報
繼續通縮話題，7月消費物價指數（CPI）按年跌2.3%，為自2004年以來首錄跌幅，當局提醒通縮風險。傳統智慧是通脹有利樓價上升，通縮不利樓價，這會成為樓市的新一浪衝擊嗎？
根據《經濟日報》日前報道，又引述學者指，通縮情況有機會再擴大，因餐飲、零售等行業都減價或「鬥平」吸客，疫下不少市民雖轉戰網上購物，但部分人消費意慾已下降，甚至暫時擱置消費，憂會造成惡性循環。
傳統上很多人都相信，高通脹有利樓價上升，而出現通縮則是樓市噩夢，意味着樓價會出現下跌，其中一個原因是市場普遍有一種「買樓抗通脹」的想法，令到高通脹環境下，買家入市意慾亦會增加。
另一方面，綜合消費物價指數的編制之中，除了交通、水電、食品、日常用品之外，還包括住屋租金，特別是私人房屋的租金，亦由於樓價、租金密切的關係，令到樓價間接影響物價指數。
從7月份的數據所見，兩個變化最明顯的因素，分別是食品價格及住屋租金，後者除了受到政府代繳公屋租金影響外，私人房屋租金的按年升幅，亦由6月份1.2%，收縮至7月份的0.8%，更遠低於去年同期3.6%的升幅。
事實上，近一年私樓樓價未見大跌，但租金走勢卻非常之疲弱。差餉物業估價署最新6月份的私樓租金指數報179.4點，按年累積下跌9%，跌幅明顯比樓價同期下跌1.9%為大。
從近期市場成交所見，不但傳統暑假租賃旺季消失，沙田第一城租金跌穿1萬元，或者入伙盤屋苑租金新低等消息亦不時出現。
至於說回通脹跟樓價的關係，附圖是2012年至今年6月，綜合消費物價指數跟差估署私樓樓價指數走勢，在2017年之前兩項指數走勢大致接近，但去到2017年之後，樓價升幅有拋離通脹的趨勢。
情況有可能跟近年樓價升幅拋離租金升幅有關，極端低息環境下，投資者願意接受更加低的租金回報率，因此樓價跟租金的差距拉闊。
倘周期性通縮 樓價調整添壓
對上一次通縮是在2017年2月的時候，當時是按年下跌0.2%，而上個月的通縮是按年下跌2.3%。
不過由於2017年2月只是短暫一個月輕微的技術性通縮，跟周期性的通縮不同，當周期性通縮出現，相信樓價調整壓力會更大。
撰文 : 唐榮