2020-04-25
明報
【明報專訊】「黑天鵝」又再出現，在本周之前，相信99.9%以上的地球人都不會認為油價可以跌至負數這回事，但偏偏周初5月交收的紐約期油卻可以每桶-37.6美元報收，令不少在油價跌至近零時撈底的投資者損失慘重。筆者認為今次「負油」事件，對分析樓巿也有重要的啟示作用。
紐約期油跌至負值，自不然會令人想起「負資產」，在1997年以前，同樣大多數港人都不知道何為負資產，但其後香港樓價跌足6年多跌了近七成，2003年SARS時香港便曾有超過10萬個負資產家庭，有關家庭因手上物業價值跌至低於銀行按揭餘額，所以賣樓不單沒錢收，甚至要如本周初賣油要畀錢給買家。
樓市倘續跌 負資產勢增加
說到負資產，去年底特首林鄭月娥放寬了按揭保險的樓價上限，但之後社運持續和爆出了疫情，一些物業的價格或估值跌了超過一成，做了九成按揭便隨時變成了負資產，如之後香港樓價再跌，負資產隨時會急增。
相對香港，評級機構穆迪最近估計，如美國疫情持續，估計當地第二季會有三成按揭物業會遲供或斷供，其實這也並不令人意外，早前《紐約時報》便估計美國會有三成人不能繼續交租，而另有報章指美國已有人發起拒交租潮流，出現大模規斷供便也未必出奇。
其實，不論香港或美國的樓巿交投都受到疫情衝擊，以致香港的一手私樓貨尾量已升至13年來最多（見圖1），而美國的低價樓銷售亦見萎縮（見圖2），反映疫情對只能負擔低價樓的美國買家傷害更大，這也非常合理，被迫只能買細價樓的人士，自然收入和儲錢能力也較低，一旦因疫情而被減薪甚至失業，也會最先放棄入巿，甚至如上述買了樓的也要被迫斷供。
麵包平過麵粉 並不罕見
香港近年樓價高企，不少發展商只能因應買家能力興建愈來愈細的迷你戶，甚至納米式單位，如香港經濟稍後也急速惡化，則香港的細價樓也可能會出現滯銷的情况。
其實今次油價破底事件，亦給所有投資者一個教訓，就是所謂成本價，並不是保證商品售價或成交價一定不會低於成本價，若單以成本價作為投資參考，可以輸死很多人。
事實上，除了石油，不少黃金分析師也曾說全球的黃金生產價是若干，所以一旦金價跌至接近生產價便值得投資，但往往發覺任何商品，其成交價可以是低於生產價的，如以槓桿操作，隨時會因成交價跌至遠低於生產價而輸死。
又如地產，1997年中以前便有不少地皮以超高價售出，隨之便有分析說，「麵粉」（地價）已這麼貴，甚至貴過「麵包」（樓價），買麵包只會實贏冇輸，但當出現亞洲金融風暴之後，香港便曾出現樓宇成交價遠低於1997年的地皮成交價，發展商賣一個單位蝕一個也並不罕見。
經濟差租金跌非壞事
樓巿除了樓價，也要留意租金，美聯物業最近發表的統計，截至上月底主要屋苑的租金原來已跌至35個月的近3年新低（見圖3）。近日有報道指一些樓盤租金急跌一成以上，較樓價跌幅更急勁，如此便會拖低租金回報率，自然不利業主。之前有評論認為，美國無限QE有利推升資產價格，但其實要小心資金未必能改善實體經濟，如此就算樓價不跌，打工仔因經濟轉差，如最近香港的失業率便升至4.2%的近10年高位，隨時要凍薪減薪，甚至可能被裁員，租金便會承受壓力。
換個角度看，租金下跌未必全是壞事，人工不升甚至減薪，如租金不跌甚至繼續升，才是打工仔的最大噩夢！美國甚至開始出現抗拒交租的運動，買樓收租隨時收不到租。
業主和租客 唇齒相依
其實業主和租客，存在唇亡齒寒的互相依存關係，在經濟逆境時如業主堅持不減租，租客他去，物業空置也不利業主，而這道理在商場物業也適用。有朋友指出， 新鴻基地產（0016）因應疫情對社會的影響， 主動提出減免商場商戶三至五成租金，持續至3月4月減租，以減輕商戶經營壓力，同時保障飲食及零售業前線員工生計，做法值得支持。
朋友又說，其實現時如新地的做法實屬共贏，觀乎新地比同業如太古地產（1972）更積極與商戶共渡時艱，其今年以來的股價表現便也跑贏了太古（見圖4），而當然除了減租，新地推出購物優惠券、幫飲食租戶設外賣自取熱線和加強公共衛生等做法，都是值得其他同業效法。
[陸振球 樓市解碼]