2020-08-22
明報
【明報專訊】美國還有兩個多月便舉行總統大選（11月3日），現任總統特朗普似乎想連任想瘋了，竟說若他一旦當選，如美企不將海外的工作職位帶回美國，將會向其徵稅加以懲罰，他莫非在叫美企不支持他連任？又如本月初美國政府要求WeChat在美國手機的App Store下架，反而刺激其下載量急升41%（見圖1），被視為代用品的加密通訊應用程式Signal，在美國和中國的下載量也分別增長30%和90%！
曾幾何時，中國每有新增打壓樓巿辣招，內地人反而更要加快入巿買樓，因恐防愈遲會愈多辣招，不如早買早着，就如上述美國要禁WeChat，身在美國的中國人反而加快下載該Apps，而相似現象也發生在一些禁書或禁止遊戲上，愈被禁，人們便愈要看！以往西方常說中國什麼都禁，現在卻變成美國凡是涉及中國或香港的都想辦法要制裁或禁止。
深圳收緊置業門檻 周邊城市受惠
說到內地的樓巿辣招，最近深圳也新推勁辣樓巿招數，要求深圳市落戶要滿三年及連續繳納36個月個稅或社保，非深圳戶籍需社保滿5年才可購房；夫妻離婚後3年內買房套數按離異前家庭總套數計算；成交價750萬元人民幣以上的房子按豪宅徵稅。這次出台的限購政策，對深圳戶籍人士的規定也嚴格了很多，比起原規定落戶即可購房，置業門檻大幅收緊，務必堅持「房住不炒」的原則，令深圳樓市降溫。
不過，聽專做大灣物業代理的朋友說，深圳加辣政策一推出，深圳人便開始瘋狂到大灣區其他城市買樓，包括中山、珠海，甚至更遠的肇慶，每日都見到幾十台大型旅巴載着深圳人去鄰巿掃樓，朋友說真的多得深圳新辣招唔少，反而做多了生意云云。
說到樓巿辣招，香港人在過去10年也見識不少，政府替有關辣招改了個名稱叫逆周期措施，去年第三季林鄭將1000萬元樓價以下住宅物業可做額外按揭成數的樓價上限稍作鬆綁，本周金管局又宣布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，由四成上調至五成，或有助紓緩非住宅物業的樓價和租金跌勢，至少減少有關業主被銀行call loan的機會。
政府減辣 春江鴨偷步炒太地希慎
上述金管局為非住宅物業稍為減辣的做法，自然令人聯想到有利商廈大業主的股價。根據仲量聯行的最新報告，本港甲級寫字樓7月份新租賃成交按月下跌14%，為連續第12個月錄得負吸納量，涉及面積達277,100方呎，若單計中環區寫字樓7月錄得約2.92萬方呎負吸納量，空置率升至5.7%，截至7月底，招頂樓面已佔區內甲級寫字樓總存量2.1%，為2011年1月以來首次超過2%，如此商廈價格和租金也繼續受壓，但原來如太古地產（1972）和希慎（0014）的股價，早於上月尾已見底，迄今回升了約兩成（圖2及圖3），證明投資巿場真的有春江鴨，快人一步吸納相關股票。
筆者不敢說大手買入相關收租股一定有什麼內幕消息，也許只是有其獨特的巿場觸覺，而友報更有報道指有中資財團擬合共斥資33億元吸納兩幢非住宅物業，實在使人佩服。
筆者周四和香港奧國經濟學院院長王弼合作了一場名為「天下大亂 如何趁亂取勝？」的視像投資研討會，反應相當不俗，除了有大批香港讀者參與，還接到來自內地、台灣、澳門，以及遠至美國、英國、澳洲，甚至印度的報名登記，反映如能善用現代科技，今回疫情實在有危也有機，能夠打破地域限制，尚有不少經濟出路可尋。
事實上，疫情下做飲食或一般零售者備受打擊，但做網購卻能大展拳腳，筆者有朋友雖然生意很糟糕，但他因十多年來已賺了不少，儲了資金，眼見競爭對手如做網購的香港電視（1137）做唔停手，把心一橫將大筆資金買入港視這隻股票，結果該股今年大升特升（圖4），竟能幫補對冲了他的業務損失不少。
中原地產最新公布的中原估價指數（主要銀行）CVI報43.49點，較上周的45.05點下跌1.56點，仍低於50水平，反映銀行取態繼續保守。中原指出，5月中旬社會事件再現後，銀行按揭估價取態趨向保守，CVI由90點高位跌穿50點好淡分界線，連跌7周共44.01點，下降趨勢明顯，樓價升勢亦轉趨反覆，同期反映二手樓價的中原城巿領先指數CCL波幅也忽大忽小。
銀行取態保守 樓價升勢轉反覆
要留意是，CVI跌至45點後，近6周在此水平徘徊，同期CCL暫時3周企穩180點水平。筆者認為既然CVI反映銀行估價保守，大家如這時入巿，便要留心買入的物業能否估到價，如估不到價，便有機會要多付首期，又或有機會上不到會而有被迫撻訂。其實，近期香港因疫情等令到經濟轉差，失業率也在高位徘徊，如有鬆動資金這固然是入巿好機會，但如首期是掹掹緊，便要小心銀行估不到價又沒有資金補差價上會的問題。
[陸振球 樓市解碼]