2020-04-22
經濟日報
近日《經濟日報》訪問了一系列的投資者及專家，講述對樓市的最新看法及投資心得，當中「最熊預測」是樓價有機會跌4成至一半。
根據早前《經濟日報》報道，有「末日博士」之稱的經濟分析師羅家聰估計，「現時樓價跌幅大約2成左右，但當超過這個幅度之後，大家視作為熊市看待，跌幅將會加快，有機會4成或者一半才會停。」
潛在跌幅 仍有2至3成？
從帳面數字來計，若果樓價整體跌幅的預測是40至50%，扣除已經出現的20%跌幅，亦即是仍然有20至30%的潛在跌幅，無疑是目前市場對樓市的「最熊預測」。
不過，從訪問中末日博士無講明最多4成的樓價跌幅，會在甚麼時間內出現。按照訪問講及的前提是疫情反覆出現幾個周期，經濟反覆收縮，倒閉及失業情況惡化，樓價才會大跌。
令人想起的比較像是由97至03年期間的樓價反覆下跌，由亞洲金融風暴到科網股爆破，再到疫症的爆發，反覆一浪低於一浪的跌市。若是這樣，關鍵似乎是疫情不止是衞生事件，而是演變成持續的經濟危機。
其他受訪者方面，因為一篇文章勸朋友「棄樓買滙豐」而近期再成熱話的紀惠集團行政總裁湯文亮認為，今年住宅樓價跌10至15%，而另一位投資者曾淵滄亦認為，到今年底樓價有機會跌多1成。
近期亦有不少證券商或測量師行公布最新樓價預測，綜合來說普遍預計今年樓價跌10至15%，最悲觀是美銀證券，估計樓價會跌最多20%，相對比較樂觀似乎是高盛，認為樓價會在現價再跌7%，相較去年高位下跌15%。
對比一下，近10年樓價大漲小回，用官方差估署數據統計，私人住宅樓價指數連續11年按年上升，最近一次指數下跌要數到08年金融海嘯，全年樓價跌11.1%，當時是樓價在08年下半年急跌2成，下跌速度跟上述樓價預測差不多。
代理較樂觀 部分估升5%
至於代理方面則仍然比較樂觀，其中祥益地產總裁汪敦敬就指，他有信心今年底樓價指數會比年初高5至10%。
唐榮無水晶球預測這場風暴會否殺到，但從樓市來說，目前有兩點比較值得注意，一是樓價整體跌勢不算相當深，但集中在豪宅板塊，有部分單位減價幅度確實不小。
例如九龍塘尚御有單位以2,550萬元蝕讓售出，較去年11月放盤叫價3,100萬元低18%，而赤柱海明山一幢雙號屋，開價7,000萬元，新近減價至5,780萬元成交，較開價調低17%，實用呎價29,535元。
另一個因素則在於新盤市場由1月底疫情爆發之後，接近3個月，只有個別新盤推售，發展商失去第一季的推盤時間，淡市中要追回賣樓進度，之後賣樓的定價會否有「驚喜」，將會是市場相當關注的因素。
撰文 : 唐榮