2020-08-21
經濟日報
新冠肺炎疫情在全球擴散，本地第三波疫情仍告嚴峻，整體疫情對經濟打擊持續，加上中美爭拗持續升溫，美國對港貿易政策亦有收緊，早前公布本地第二季經濟增長按年收縮9%，政府亦預計今年全年經濟將顯著收縮6至8%，經濟持續衰退下，失業率亦繼續上升，盡管政府推出第一期保就業計劃已產生作用，令近月失業率出現微跌現象。
不過整體而言，本地失業率仍持續處於高位，按政府統計處最新公布，今年5至7月份經季節性調整失業率6.1%，按月輕微回落0.1%，整體失業大軍的人數仍超越24萬人，較對上一個月再增加約1,800人，無可否認，目前失業率已經比起08年金融海嘯更為嚴峻，亦已經距離03年沙士的8.5%高位相當接近。
經濟環境不穩，失業率又持續上升，反映市場的營商環境正逐步惡化，或許失業率上升已成為市場「新常態」，相信未來「減人工」、「無薪假」、「無花紅」、以至企業倒閉、裁員情況仍會時有發生，失業率上升對整體樓市帶來的打擊亦在所難免。
若失業率急升 樓價兩月內下跌
至於失業率對樓市有何影響，按照過去失業同樓價走勢的關係來看，特別留意亞洲金融風暴（1998至1999年）、沙士肆虐期間（2003年）、以及環球金融海嘯期間（2008至2009年）的市場變化，發現一般住宅樓價與失業率存在「高度的負關聯性」Highly Negative Correlation，而這關聯性可持續一至兩個月。簡單來說，若失業率急升，其後一至兩個月內，樓價很有可能下跌。豪宅樓價方面，失業率與其關聯性較低，即是說，即使過去失業率上升，豪宅樓價相對穩定。
再者從過去數月間的新盤銷售作分析，高失業率對中小型住宅會帶來較大的衝擊，相反對豪宅市場的影響相對較輕微，事實上近整體中小型住宅新盤銷售顯著放緩，而同時間近月市場仍接連錄得多宗豪宅新盤成交，高失業率下市場購買力確實有所轉變。
Q房網香港數據研中心，就今年首7個月新盤銷售與去年同期作比對分析，數據顯示今年首7個月新盤銷售中，樓價低於700萬元以下的中小型住宅新盤成交只有2,787伙，較去年同期的5,743伙，大幅回落51.5%，相反樓價達1,000萬元以上的豪宅新盤市場影響明顯較細，今年首7個月共錄得2,371伙1,000萬元以上的新盤成交，較去年同期的3,103伙，只是按年回落23.6%，整體而言，今年失業率較去年顯著增加，中小型住宅新盤成交量即大幅回落。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名 : 大行觀點