2020-04-21
經濟日報
有研究機構昨日發表報告，下調未來5年的私人住宅落成量至16,000伙，遠低於港府預測的19,600伙，這兩組數字之間，剛好就是私樓供需平衡點。
私樓落成量 團結基金下調預測
團結香港基金發表報告指出，私樓的建築工程從2018下半年開始放緩，情況於2019年更進一步惡化。從買地到施工，整個發展周期的每個階段均出現全面放緩。無論熟地供應、上蓋工程動工量，以及預售樓花同意書的批出量，均從過去一兩年的高位大幅下跌35至53%；加之以土地儲備緊絀，「生地」變「熟地」的進展緩慢，令情況更不容樂觀。
報告下調了未來5年的落成量預測，預計未來5年（2020至24年間）的私人住宅落成量合共約8萬伙，約為每年平均16,000個單位（見表1），較之前對2019至2023年預測的每年平均18,500個單位少14%。
這與早前差餉物業估價署發表《香港物業報告2020》初步統計數字等有一定差距，當中提到，2020和2021年的預測單位落成量分別為20,850個和18,920個。至於2022至24年的落成量，就在今年2月底的財政預算案有提到，私營房屋方面，估計2020至24年私人住宅單位的每年平均落成量約為19,600個，5年合計應該是98,000個，所以附表中，未來5年的分布，首兩年具體數據外，餘下58,230伙，平均在後3年落成，每年是19,410個。
如果把兩組數字比較，5年計算，團結香港基金估計只有8萬伙、港府估9.8萬伙，前者平均每年是1.6萬伙、後者接近1.96萬伙，兩者有近3,600伙的差距，這個差距可是關鍵，因前者是供應不足、後者卻大概可滿足需求。
問題從表2而來，依照過去5年的一手成交量，2015至19年合共有近8.9萬伙，平均每年計，一手成交有17,799伙。如果依照團結香港基金數字，16,000伙的落成量，是低於一手的吸納量；但若根據港府近2萬伙的數據，則高出每年的一手成交數字。
當然，這些新樓落成數字，每年一手有不少是以樓花方式成交，但拉長時距，每年一手落成或多或少代表兩三年前的樓花供應，而團結基金評估是趨向供應不足、港府現時數據是相對穩定及略高於需求。
唐榮維持之前的估計，長遠房屋策略修改供應目標所引發的、有關私樓的落成量減少的情況，在未來5年仍未出現，有可能推遲至2025年才有明顯下挫；不過，現實是過去兩年私樓土地供應確實減少，未來建成現樓的數字亦會下降，如果2024年出現如去年一樣預測失準，落成量減少最終將會出現。
撰文 : 唐榮