政府去年10月《施政報告》公布放寬按保樓價上限，將8成及9成按揭貸款的樓價上限，分別提升至1,000萬元及800萬元，不少買家趁機以較低首期上車。
不過在社會事件及新型肺炎疫情陰霾下，樓市受壓，部分業主減價去貨，樓價出現調整，銀行對物業估值趨保守，部分在樓價高位入市兼採用高成數按揭的業主將率先跌入負資產行列，市場估計最快本月底公布的最新負資產數字將增加。在樓市下行之下，部分辣招已不合時宜，筆者建議政府及時撤辣，避免樓市硬着陸。
所謂負資產，意指業主持有的物業最新市值，較未償還的按揭借貸還要低，導致資不抵債，通常在物業價格下跌時會發生。舉例而言，以500萬買入一個單位，按揭8成，即貸款額400萬元，一年後樓價跌至360萬元，但未還貸款額尚有390萬元，即使出售單位，仍不足以完全償還銀行貸款，物業便會被視為負資產。若負資產個案大增，將打擊消費信心，市民減少開支，最終或出現負財富效應。不過現時樓價調整幅度輕微，根據差餉物業估價署數據，2月私人住宅單位售價指數最新報370.7點，比去年5月時高位396.9點下跌僅6.6%，比去年2月同期則仍有1%升幅，相信實際影響有限。
去年末季負資產 128宗升1.4倍
根據金管局數據顯示，2019年第四季錄得128宗新增負資產個案，較同年第三季53宗增加1.4倍，引起市場憂慮，不過升幅顯著原因是去年第三季53宗基數較低。回顧過去，對上一次出現過千宗負資產個案為2016年，2008年金融海嘯則曾錄逾萬宗負資產個案，2003年沙士時期負資產個案更曾超過10萬宗，即使今年首季負資產個案預計錄升幅，不過規模相信仍相差甚遠。
負資產重臨可怕嗎？負資產最令業主擔心會被銀行「call loan」，即銀行要求業主即時償還按揭貸款，不過即使採用高成數按揭置業，業主亦需向按證保險公司繳交保費做擔保，減低銀行風險，銀行沒有迫切需要call loan。一般而言，只要業主財政狀況穩健，每月準時供款，銀行普遍不會call loan。不過樓市步入調整加上零息時代再臨，部分辣招例如壓力測試，基本上已經過時，建議政府從速調整辣招，促進二手物業流通，讓有需要人士置業安居，同時避免未來樓市急跌，令負資產加劇。
撰文 : 李志成 香港置業行政總裁