2020-04-21
經濟日報
為應付新冠肺炎的疫情，各國央行救市減至「零息」，甚至大印銀紙，正當市場憧憬低息可以支持樓價再升的時候，有星級分析師之稱的瑞銀房地產前分析員王震宇卻擔心，息口上升才是樓市下跌的最大推手。
創立Bricks & Mortar Management並擔任主席的王震宇，去年底以2,280萬元沽出九龍站擎天半島的物業，大賺2倍，即使各國政府、央行以前所未見的規模救市，但他在訪問期間透露對環球經濟及樓市前景擔憂。
「問題是本身息口已經低到無得再低，未來的是利息上的風險。」王震宇認為，當愈來愈多發展中國家、各個經濟板塊，因為美元上升、經濟下調，導致其會違約、「賴債」，風險溢價大幅抽升；就算美國聯儲局大幅減息，但港拆息仍相當高，港美息差出現1厘以上溢價。
「各國類似政府機構，為了應付疫情大量印銀紙，但債務無法償還，最後就是政府債的大爆發，在2至3年內導致拆息、所有息口抽升，就算央行亦無法支持。」王震宇形容，屆時危機會變得比起2008年金融海嘯更加嚴重，甚至連中央銀行亦無辦法救市。
零售物業防禦力強 值得投資
金融海嘯除了引爆環球股災外，本港樓價亦在半年內大跌2成，直到各國央行減息及推出量化寬鬆政策，刺激樓價出現V形反彈，甚至一直延續多年。
王震宇指，當所有息口大幅抽升，導致所有地產回報所需要的回報率抽高，成為樓價下跌的最大推手，之前（回報率）兩厘都頂得住，因為借按揭利息只有1厘多，但之後無可能見到1厘多利率，保住資產回報就要升到3厘、4厘。」
「樓價正在下跌，但好多成交未反映在樓價指數上，政府去年10月放寬按揭，正正是覺得個市開始轉向，可以開始不用那麼大力度的介入。」
至於是否減辣便是入市時機，王震宇並不這樣認為。因為樓價預期向下的話，交多或交少（印花稅）都會蝕本的話，都不值得入市。
跌市應該怎「撈底」？王震宇指出，雖然現時樓市高位不勝寒，當回報率壓到如此低，的確較難抵擋外來衝擊，但非所有板塊都是如此。「零售物業的樓價回到10年之前，導致這個板塊的抵禦能力強過住宅。」王震宇這樣認為。
作者：余敏欽