如果樓市不死

樓市相對股市、整個經濟環境等等，似乎相對硬淨，是滯後效應還是真的樓市不死，仍有待觀察，不過，可以先看看最近年的一次急跌後，哪類單位彈得比較多？ 海嘯後樓價升 小型單位帶動 唐榮找回過去的一些統計數據，主要是差餉物業估價署樓價指數計算，由A至E類單位，亦即實用面積431平方呎以下單位至1,722平方呎以上單位，自2009年的後金融海嘯時期的樓價變化。 附表顯示，金融動盪、失業率攀升後的3年（跟着辣招稅睇3年），附表為期間的升浪，以431平方呎以下單位的升幅最巨大，排第二位的亦屬B類小型單位，簡單地理解，若以2009年1月與2011年12月的樓價指數比較，5類單位升幅比較，排列基本上是由小至大：1.A類，實用面積431平方呎以下，升幅76%；2.B類，432至752平方呎，升幅61%；3.C類，753至1,075平方呎，升幅61%；4.E類，1,722平方呎以上，升幅59%；5.D類，1,076至1,721平方呎，升幅56%。 換言之，基本順序，只有最大型豪宅E類單位，跑贏D類單位，所以金融海嘯後的樓價上升表現，由小型單位帶動。與業內人士談到，該段時間，大型豪宅單位二手市場的確出現成交量較為偏少的問題，而純計算升幅，亦不及中小型住宅。 近期市況 中小型單位較硬淨 評估2008年金融海嘯後，資金集中追逐431平方呎以下單位，唐榮相信有多種原因，對用家來說，政府09至11年10月前均拒絕復建居屋，一般市民當然選擇最小型單位上車、加上樓價持續上升，以樓價總價來說，市民同樣只能從最小面積，最低總價作出選擇、又或者投資者在金融海嘯後選擇資金需求較低的單位投資，而這類單位收租能力強，用家投資者合力追逐下，A類單位亦連續多年處於升幅之冠的地位，2009年5類單位相若，2010年A類單位已經領放，升幅為5類之冠，2011年普遍升幅收窄，但同樣屬最高幅度。 觀察近期市況，似乎以中小型單位較硬淨，以今次樓市下跌周期來說，中原城市領先指數的大型單位指數，相較去年中高位計算，樓價累積下跌9.8%，高於中小型單位指數在同期的跌幅7.5%。 那假設2020年新冠肺炎疫潮過去，失業情況回穩，估計率先搶攻亦會是中小型單位，當中原因包括自住的剛性需求一直存在、1,000萬元以下提供較高成數按揭、資助出售房屋至明年未有大量供應、經濟環境未完全恢復，豪客不再，種種因素，可能又是細單位率先反彈的格局。 撰文 : 唐榮