2020-08-18
經濟日報
唐榮依照地產代理一份報告，統計每星期全港不同地區的減價盤數量，究竟那一個二手地區壓力較大？唐榮初步觀察，荃灣、啟德、葵涌及薄扶林要特別留意。
疫情第三波之下，美聯物業推出的「美聯信心指數」（MCI）最新報56.0點，按周跌1.7點，跌幅約2.9%，指數已連跌6周，跌幅累達19.8%。該指數是根據網盤價格變化製作而成，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌代表減價盤增加，樓價下跌機會大。該報告認為，在第三波疫情下，減價盤持續增加，惟增幅已見減慢，預期樓價會繼續輕微調整。
美孚九龍灣葵涌 減價盤最多
唐榮另一個關注點是那一區的二手盤壓力較大，減價盤較多？根據最新數字，美聯物業網站的減價盤比率反映，在全港三區之中，九龍區減價盤佔比較高，而全港減價盤佔比最多的頭三個地區，依次為美孚、九龍灣及葵涌。不過，附表是自7月13日起至今合共六個星期，列入首三甲減價盤比率最多的地區，當中好明顯，荃灣出現過三次之多，亦即代表六星期中，有一半時間減價盤高踞前列，其次是啟德、葵涌、薄扶林，均出現兩次。
確診數字有沒有影響，有業界意見認為，現時確診大廈遍布全港，除了困擾睇樓安排外，應該非主要影響因素。而減價壓力大的地區，有一些共通性，當中包括有較多新入伙樓盤、有大型樓盤大量單位同時SSD額外印花稅期滿（如物業持有期36個月或以內，稅率為10至20%不等），3年後再沒有額外印花稅的成本負擔，只要有部分業主因應個別財務狀況及後市評估，微利便沽售，甚至出現蝕讓走貨的情況時，減價的壓力自然增大。
按面積劃分 中小型單位重災
亦有一些早年買入，因種種理由不太計較價錢沽出，業主考慮的是賺多賺少的問題，結果以低於市價賣掉，變成「累街坊」式成交，區內搵樓客的出價自然跟着新成交價位洽商，增加放盤業主減價的壓力。
報告亦提到，若以單位面積劃分，是次減價盤集中於面積431至752平方呎的B類單位，而其次則分別為面積753至1,075平方呎的C類單位及面積少於431平方呎的A類單位，反映是次減價盤以中小型單位為主。至於其餘面積單位的減價盤數目則較低，當中以面積大於1,721平方呎的E類單位錄得最少減價盤。
撰文 : 唐榮