2020-04-16
明報
【明報專訊】啟德作為香港昔日國際機場所在地，由1925年啟用到1998年關閉，可謂見證香港殖民地時代由小漁村成長為國際金融中心的光輝歲月，至近年依然是香港的重要關鍵詞。隨着近日高銀金融（0530）決定出售所持的啟德住宅地，啟德已有5幅地皮在賣出後再易手，其中前4幅地皮的上手業主海航更已接近倒下，啟德儼然變成一個英雄塚。
事實上，高銀今次決定賣走啟德地皮其實是不愁買家，筆者就聽聞中港資本都在競逐這幅跑道地皮，當然港資出手自然較「手緊」。不過，如果勉強算上高銀在去年6月撻訂的商業地，實際上啟德更是有6幅地皮在賣出後業權易手，作為一個供應大量地皮的新區，這種情况似乎並不常見。
啟德6地皮賣出後易手
啟德調子改變大概是在2016年，海航突然殺出以88億元投得他們的第一幅地皮，呎價較上一幅賣出的啟德住宅地皮高出一倍，惹來市場嘩然，連同之後再投得的3幅地皮，「麵粉價」統統不少於1.3萬元，期間唯一成功「偷雞」的嘉華（0173），投地呎價則是1萬元左右。
之後的故事，相信有閱讀財經新聞習慣的讀者們都很清楚，海航突然陷入財政危機，不停賣樓、賣殼，啟德地皮也不例外，港資恒地（0012）及會德豐（0020）則成功「執二攤」。
中資爆買托高估值 伴隨巨大風險
令筆者慨嘆的是，「啟德英雄塚」這個故事說穿了，其實就是中資在港的爆買行為，托高了一個巨大的資產估值，這樣的資產價值伴隨而來的是巨大的負債和風險，一個不留神便會跌得很慘。你可能會說，海航會否只是個別例子？筆者去年曾寫過高銀撻訂商業地一事，重點當然是商界反修例的「神之一手」，但高價投地之後不易在市場融資亦不乏傳聞；還有高價投得啟德商業地的南豐，早前更遭惠譽將評級降至接近「垃圾」。
港資覷準機會 勝利不二法門
其實，啟德也就是香港的一個縮影：在這場賭局裏，中資率先吹起號角高價搶地，不少港資地產商曾經很克制的拒絕跟風，啟德一度被中資發展商奪取過半，但結果是超級進取高槓桿敵不過一點風浪（撇除背後複雜的政治角力因素吧），才逐漸重新由港資財團入場；甚至新世界（0017）更擊敗富力（2777），取得啟德體育園發展及經營權。香港人要贏，從來不可能只靠財力，做好準備、覷準機會，才是勝利的不二法門。
[李曉佳 財經澡堂]