一二手價差 趨向收窄

近日一二手成交未有完全冰封，發展商眼見二手成交持續，新盤亦陸續起動，翻查資料顯示，一手自去年起，成交價與過去比較，變得大幅貼近二手，搶客味濃。 附表有幾項數據值得留意，2019年是一個轉折點，2016至2018年，一手單位平均每宗成交價格持續高於二手，幅度達到四成以上，至2019年忽然大幅收窄至23%，意味一手價相對過往較為貼近二手價。而到了2020年首季，一手平均每宗成交價高於二手擴大至29%，雖然差價拉闊，但仍處於三成以下，距巨大的四成多仍有所不及。唐榮估計，由於新盤市場需要重新起動，尤其是全新盤，針對二手市場定價吸客是其中一個必選策略。 去年一手成交 平均價驟減 利嘉閣地產早前一份報告便提到，2019年一手平均每宗價格急回，附表顯示，一手每宗成交價由2018年1,398萬元跌至2019年的1,078萬元，跌幅有23%。 報告提到，按樓價劃分，2019年登記量集中在價值介乎401萬至600萬元及601萬至800萬元的物業登記之上，分別錄得4,900宗及4,988宗，各升72%及34%，成為去年兩大最熱門買賣的價格組別。而去年在較少一手豪宅新盤登場下，加上下半年市況逆轉，令樓價介乎2,001萬至5,000萬元的一手登記急挫54%，至只有888宗，而1億元以上豪宅物業登記量亦跌27%，至只有91宗。缺少大宗一手成交，無法拉動平均價向上。 由於經濟環境欠佳，估計新盤銷售的類型與去年情況相若，另一分析報告亦提到，按樓盤分類，今年首季應市新盤中，以新界區新盤表現最突出，當中天水圍「WETLAND SEASONS PARK 1期」成為最熱賣的單一新盤，共錄687宗登記，涉及登記總值44.04億元，平均每宗成交價約641萬元。其次是九龍長沙灣的「愛海頌」，共錄123宗買賣登記，涉資11.13億元，每宗均價約905萬元。 在首季的十大熱賣新盤當中，平均每宗成交價最高者為元朗「PARK YOHO Venezia」，期內錄得1宗登記，涉資約1,854萬元，而較低平均價者則為屯門「恆大•珺瓏灣1期」的約464萬元。以上新盤部分是餘貨銷售，踏入第二季始，發展商同樣以催谷餘貨為主，全新盤暫時仍屬預告性質。 另外，以平均價來說，二手樓價回落的態勢明顯，今年首季是781萬元，較去年全年均價有6%左右跌幅，估計一手針對二手定價的情況下，一手暫時未見加價、高開的空間。由於二手1,000萬元以下單位有高成數按揭支持，變相縮窄一二手的條件差異（過去一手類似價位有發展商二按支持），未來新盤銷售，要重新創造定價及付款方法的優勢。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論