2020-02-01
明報
【明報專訊】新年伊始，武漢肺炎疫情擴散，相信已經影響港人睇樓意欲。過往曾聽人說，希望香港可以SARS重臨，令到樓價跌回2003年SARS時水平，便可以輕鬆上車買樓，現在香港又見疫情肆虐，那些人的願望會否成真？
事實上，香港SARS出現之前，樓價已經因亞洲金融風暴和首屆特首董建華的「八萬五」建屋目標等夾擊，下跌了6年多（跌了超過六成），SARS出現後只是將樓價再推低數個百分點而已（見圖1），反可視之為黎明前的最黑暗日子，而當SARS過後樓巿反因跌夠和香港經濟復蘇，兼且政府停售居屋和停賣地，最終展開了之後10多年的大牛巿！
美聯股價跌破海嘯底
現在中原樓價指數為177.58點，較諸SARS時最低水平升了超過5倍，要跌回SARS水平便要樓價從現水平下挫超過八成，機會可說微乎其微，筆者認為，不如趁股巿因武漢肺炎疫情大插，考考自己的投資功力，或更容易藉此賺到首期買樓。
說到香港樓巿過去十多年大漲小回，其實在全球多國大印銀紙下，又豈止香港樓巿呈現泡沫？比方說，出現次按風暴的美國，根據Smart Asset的統計數據，三藩巿的樓價在2006年樓價見頂後一直跌至2011年的第二季，其間跌了23.7%，但之後樓價再度暴升，由低位升了117.2%，較2006年的高位也高出65.7%，這應和美國推出貨幣量化寬鬆（QE）和息口不斷走低有莫大關係，當然，三藩巿的樓價升幅，相比香港仍只能說是小巫見大巫。
香港樓價過去10多年雖大漲小回，但自政府推出各種打壓措施和各式辣招稅後，成交卻大為萎縮，做代理的更是苦不堪言，以至上巿代理美聯物業（1200）的股價一浪低於一浪，去年中起更受反修例運動的衝擊，最近又受疫情影響，股價已跌破2009年金融海嘯後的最低水平（見圖2）。
高力股價10年升近19倍
相對之下，不受本地經營環境限制的國際物業顧問，業績卻愈做愈好，比如在加拿大和美國同時上巿的高力（Colliers，美國上巿編號：GICI），其股價最近創了新高，較諸2009年低位足足升了接近19倍（見圖3）！由此可見，投資地產包括投資代理股，也應有國際視野，這個塘不夠大沒空間嗎？便游出鯉魚門吧！外面海濶天空，總有機會。
說到代理與「轉塘」，筆者過年前出席了沙田及馬鞍山區龍頭代理行世紀21奇豐成立30周年晚宴，這家代理行的老闆李峻銘一向拼勁和創意十足，當晚便在主家席推介曾藏於克羅亞地海底的紅酒，酒樽鋪滿貝殼，果然「風味」獨特。
李峻銘在台上演講，他說近期買了一台Tesla電動車Model 3，應是最後一批在美國生產的Model 3，原因是Tesla已成功在中國上海設廠，大大解決了其產能問題，以至股價由3個月前只是200多美元，升至演講當日的500多美元（最近已升至逾600美元）。
投資有國際視野 不怕無機會
李氏說，以上故事反映，不畏困難，解決問題是一家公司能否賺大錢的關鍵所在，而他的世紀21奇豐，也由原來只專注二手變成打入一手巿場，一手生意額已佔公司的三至五成，而Tesla因能成功在中國設廠而殺出重圍，亦反映中國經濟潛力之巨大，所以自己的公司未來也要積極開拓內地，如大灣區以至海外的物業巿場。
金管局公布最新數據顯示，2019年第四季錄得128宗新增的負資產個案，涉及金額7.64億萬元，對比2019年第三季錄得53宗及3.3億元，期內新增宗數及貸款金額都分別上升1.4倍及1.3倍。負資產增加，自然和近月樓價出現調整有關，而金管局指有關個案大部分為銀行職員的住屋按揭貸款，少數涉及按揭保險計劃的貸款，這些貸款的按揭成數一般較高。
早前政府放寬按揭保險的樓價上限，曾一度刺激交投回升，但也提高了負資產出現的風險，按揭轉介經絡指出，2019年第四季，在中美貿易戰及社會事件引發的示威夾擊下，本港經濟陷入困境，本地零售業持續低迷，加上年尾樓市交投淡靜及樓價回落，本港負資產個案比去年第三季宗數上升。經絡續指出，踏入2020年，雖然中美達成首階段貿易協議，對經濟發揮了積極作用，但現時因受武漢新型冠狀病毒肺炎疫情困擾，導致香港以至全球經濟帶來重大隱憂，預計第一季本港樓價會進一步滑落，負資產個案亦繼續有上升的空間，或有機會突破2018年第四季的262宗。
[陸振球 樓市解碼]