2020-04-11
明報
【明報專訊】早前看到中大經濟教授莊太量的一段視頻「疫症令各國露底 全球勢力將大執位」，內容指今回疫情全球擴散，令各國猶如被戰爭洗禮，其控疫及經濟應對能力等都浮出水面，在世人心目中的位置也會出現洗牌。說到疫情對經濟的影響又和樓巿有關。筆者最近看到《紐約時報》的兩篇文章，一篇指紐約市人口850萬，65%是租客，當中40%的紐約租客也許無法支付本月租金，另一篇文章則估計全美有31%的人無力交租，而情况只會惡化。
事實上，周四晚美國再公布對上星期的新增申請失業救濟人數修訂增至690萬，而本周則為660萬，過去一個月累增1680萬，等同超過原來美國就業人口的10%沒有工作，自然影響交租能力，如上述《紐約時報》所指單是紐約已有四成租客沒法交租，可說是極為震撼！歸根究柢，這應和美國民族性有關，事實上不少美國人都不重視中國人「積穀防饑」的傳統，統計便顯示，美國的個人儲蓄率只有8.2%（圖1），中國人的家庭儲蓄率卻高達36.1%（圖2），兩者雖不能夠百分百直接相比，但之間的巨大鴻溝，卻能反映出，任何意外導致經濟收入突然減少，中國人在對抗經濟逆境的能力，應遠高於美國人，至少不會一時三刻便有三分之一以上人口交不到租！
美國人洗腳唔抹腳 政府做壞榜樣
其實，美國人洗腳唔抹腳，也和政府不良的示範有關，美國政府債務上限不斷破頂，最近更推出無限QE，他們可曾考慮過哪一天才能還清欠債？而在人為壓抵利率至零息，甚至負利率之下，存錢儲錢便等同被政府打劫，國民自然沒有積極性去閂水喉。
說到美國可能出現大量欠租或斷租，另一邊廂，中國人較喜歡買樓自住，美國人則較喜租樓住，也和中國人另一觀念「有土斯有財」有關，視買磚頭等同儲存財富。不過，當樓價不斷攀升，也會大大加重對要買樓的中國人的首期和供樓經濟壓力。
有「民企之父」稱謂的著名分析員張化橋，最近在網上發表評論文章分析為何10多年來，各國貨幣供應量大增，為什麼中國的通脹並不嚴重？張化橋覺得原因有三個：
（1）科技進步所帶來的勞動生產率的提高抵消了一部分通脹壓力；
（2）農民工的進城打工消化了通脹壓力；
（3）資產（房地產、股、債）價格大幅上漲消化了一部分通脹。換言之，傳統的通脹只覆蓋商品和勞務的價格而不包括資產。這個定義需要修改。用這個廣義的定義，通脹率還是很高的。
張化橋主要是分析中國的國情，筆者就認為第三點其實很能反映香港的情况，如以香港的通脹指標CPI（消費物價指數，圖3）和中原樓價指數（圖4）比較，自2003年至今，香港的CPI只升了約50%，但樓價指數卻升了差不多4倍，如將樓價變幅計入香港的CPI，相信過去十多年香港的通脹會十分嚇人，這是大多數政府所不願見到，卻可能反映更真實的情况，迫使政府在提供土地和房屋上要做更多的事，也可令凡是政府增加土地的方法都加以阻撓和反對的政客，暴露出他們對香港巿民造成的傷害。
筆者相信，除非疫情長期化，香港住宅租客大規模欠租或交不到租的情况一定不會如紐約般嚴重，但商業客戶能否繼續以現水平租金交租卻很難說，因為一些商戶的生意額可能跌了九成以上，就算一半以上員工放無薪假，而政府補貼一半工資，它們也難以止血。
旗下租了數百商舖的中原地產，老闆施永青日前接受友報訪問時指疫情嚴重，政府可當作戰時狀態處理，宣布所有租約正式完結，並讓所有租客與業主重新釐定新租金，重簽租約，讓租金更緊貼市况。他認為，如此一來，相對透過租金以至薪金方面協助各零售飲食企業，相信更易捱過疫情，並強調由於情况緊急，社會利益應該大於個人利益，應勒令各業主配合，甚至可以讓法庭暫停民事訴訟服務數月，就算租客不肯交租，業主也暫時無法從法律層面追討。
香港地產代理太多 致人力資源錯配
筆者和一位在美國任教的經濟教授論及施老闆的上述建議，他就認為這有違私有產權，所以並不贊成。其實，筆者近年一直困惑，樓巿因辣招、社會動盪及今回疫情等影響，成交萎縮至慘不忍睹，但巿場仍有數萬名持牌代理，往往一些月份可能8至10個代理僅能開一場單，10個代理之中，只有一至兩個才能維持較好收入，是反映其實是人力資源的錯配和浪費？
如是做代理的，也要思考自己的能力是否只能陪太子讀書，在浪費青春？當然，有能力的行行出狀元，但如是覺得只是混日子過，不如想想自己的能力是否適合做這一行，趁仍後生另找一個可發揮自己優勢的平台？
[陸振球 樓市解碼]