2020-08-10
明報
【明報專訊】過去10多年本港樓價升至脫離港人、特別是年輕人的購買力，置業難成為社會問題，作為科大經濟學系前系主任及榮休教授，雷鼎鳴每年仍有4個月會在科大任教，與大學生緊密交流，了解年輕人的想法，他認為，港府應該積極填海造地，作為長期發展所需的土地儲備，希望樓價長期能夠平穩發展。
雖然雷鼎鳴上文詳細分析中美在南海開戰的潛在風險，他個人因此亦擬買金避險，但在中美領導人理性處事前提下，兩國爆發戰爭此極端風險還是可以避免的；作為比較，港人近年住得「細、擠、貴」的問題如何解決，記者認為十分重要，就此向經濟學大教授請教，雷鼎嗚亦欣然就此斷症落藥。
雷鼎鳴指出，根據最新數據，香港人均居住面積僅16平方米 ，低於同樣是國際大都會新加坡的27至28平方米，若與內地城市的37至38平方米比較，更是一半也不及，而本港樓價卻屬全球最高，因此港人住得「細、擠、貴」屬實况。
全港僅4%用作高密度住宅 港人住得細擠貴
為何出現上述難題呢？雷鼎鳴分析，在本港約1110平方公里土地中，只有逾7%、即約70多平方公里已作住宅發展用途，當中約27平方公里用來興建私人住宅、約16平方公里用於興建公營房屋，其餘30多平方公里則保留作為鄉郊式住所之用，當中包括村屋及別墅。
換言之，本港其實只有約43平方公里土地、約4%整體土地用來興建公私營屋苑、作為高密度住宅發展用途，情况顯然並不理想，「所謂不患寡而患不均，但即使是平均分配，港人平均居住面積亦僅約16平方米，的確很惡劣」。
填海造地較發展棕地農地符合經濟效益
雷鼎鳴強調，應用簡單的經濟學原理──價格由供應與需求決定，若未來港府能夠大幅增加住宅土地供應，例如日後本港人均居住面積由16平方米倍增至32平方米，樓價是必定會下跌的；因此在很大程度上，本港樓價走勢是由港府的土地政策決定。
在2017年9月至2018年12月期間，雷鼎鳴曾出任由黃遠輝擔任主席的土地供應專責小組成員，他回憶說，黃遠輝的確是一名有魅力及做實事的人，在該16個月任期內，幾乎每星期均召開長達數小時的會議，希望就增加本港土地供應提供解決方案，結果報告亦就此提供詳細建議，短中期選項包括發展棕地、利用私人的新界農地儲備及利用私人遊樂場地契約用地作其他用途，中長期選項則包括在維港以外填海等等。
林鄭上任逾3年 造地慢
雷鼎鳴認為，雖然林鄭月娥於2017年7月出任特首時表明，房屋問題是她施政重中之重，但在2018年12月上述報告發表後，林鄭卻表明不會照單全收，而她上任至今已經逾3年，港府至今仍無大規模的增地方案，情况不理想；他亦認為，其實填海是最符合經濟效益的增地方案，港府應該就此快馬加鞭推進，比其他方法更有效。
「填海造出來的土地，產權百分百是政府的，之後如何發展彈性亦較大；在陸地上改劃土地，這些土地本來很可能是由某些利益團體持有的，如何收回這些土地往往很麻煩。以新界棕地為例，現任特首林鄭月娥當年亦曾任職發展局長，她亦拿不到多少棕地來發展住宅，可見事情根本並不容易處理」。