2020-08-08
明報
【明報專訊】有說疫情改變了世界，比如宅經濟興起令到網購大熱，王維基的香港電視（1137）便由虧轉盈而股價大升，大家熟悉的美國網購股王亞馬遜（AMZN）股價由今年3月至今升了接近1倍高見3000多美元。不過，凡事總有個譜，亞馬遜創辦人及CEO貝索斯便剛出售近30億美元持股，是否也反映科網股有點高處不勝寒？
貝索斯趁高減持亞馬遜股票，令筆者想起朋友湯文亮曾提倡投資物業應遵循「逢三退一」的做法，即當樓巿熾熱之時，可將三分之一屬質量較差的物業賣掉，因一來這時差的物業也有承接，二來則可以以好價錢套現，然後儲備資金待樓巿調整買入更好的「磚頭」，如此循環不息便能將物業組合不斷優化。
高潮時逢三退一 低潮時逆市吸優質盤
不過，大多數投資者卻是見高追，見低賣，投資物業成績便變得一般，甚至可能要蝕錢。最近香港的商廈樓巿備受中美貿易戰、社會運動和疫情等打擊，不單各區寫字樓出現負吸納量（即退租多於新租用樓面，見圖1），且空置率急升（圖2），以至寫字樓的價格和租金也急跌，但卻又成為如湯文亮有實力的投資者買筍盤的機會。
湯文亮的紀惠集團剛以1.34億元買入灣仔新銀中心20樓全層，較巿場價低出兩成以上，湯文亮說公司一向以26樓做總部，今次買來自用，更可做招呼客人的VIP室。說實在的，疫情前紀惠每月收租也達數千萬元，又或一年捐錢也有幾千萬元，億餘元入巿真的不是什麼大件事，但就證明了有實力，別人要劈價兩成以上賣樓，自己卻可擇肥而噬。
這令筆者想起10多年前中原地產老闆施永青在SARS人人裁員減薪時，卻走去為伙記加人工花紅，當時施老闆就說，生意好時加人工加花紅，員工未必太過感激你，巿道極差時卻有意料之外的獎賞，才是最大的鼓勵。據觀察，中原的人員流失率確又較低。
今回疫情，不少公司經營都面臨困境，香港算是底子厚。上述紀惠能低價入巿，卻也代表有人要低價出貨，所以任何投資包括買樓，不是看到大旺巿便瞓身高槓桿入巿，永遠總有什麼百年一遇，甚至千年一遇的黑天鵝可能會出現，財政要做好應對。
紀惠中移策略不同 入標學問大
紀惠今次乃是在私人巿場投標買入新銀中心樓層，令筆者聯想起中移動（0941）上個月以56億元投得火炭工業地皮作數據中心，原來標價較第二標高出達56%，有評論指中移動可能投貴了。
不過，中移動乃以自用做投地決定，或許不能承受投不到的後果，所以唯有出高價入標，而相差的近30億元差價，中移未必太過在意。
至於紀惠買入灣仔新銀中心20樓全層，雖然同是作自用，但湯文亮告知其標價只比第二標高出33萬元，相差小於0.3%，一來反映紀惠出價高明，二來紀惠就算投標失敗也沒什麼大不了，所以出價不用太進取，也反映投標是一門學問。總之，現時疫情當道，滿街平貨，有錢不妨大膽還價或在投標時試用低價去「執死雞」。
說到疫情，其實可反映不少國家的國情，好像美國屬全球因疫情而死亡的數字排名前列，但其總統特朗普卻自吹為應付疫情的最佳國家領導人，同時不斷甩鍋給中國，而又如當年SARS時香港曾有超過10萬個負資產家庭，住宅按揭遲還或斷供比率最高也只有兩個巴仙左右，但美國最近各類物業的遲還按揭甚至斷供比率卻不少可高達一成以上（圖3），或反映其總統和國民的責任感是如何的高？
黃金兌白銀現轉折 預示出現戰爭？
最近金價創了歷史新高並突破每盎司2000美元的心理關口，其實白銀升勢更凌厲，以至黃金兌白銀比率由極高位回落（圖4），根據統計，當黃金兌白銀出現重大轉折點，往往會出現戰爭情况。同事剛訪問了某名著名經濟教授，他便表示極其擔心中美最終有機會打起仗來，所以要將資金作地域性分散風險，其中包括在佛山買了樓，目的之一是為將來作避戰居所！
說到避戰，便令人想到避疫。萊坊最近發布《全球買家取態調查報告》分析新型冠狀病毒大流行對房地產市場的影響，特別是對全球住宅買家的氣氛。這個調查取得44個市場700多個客戶的意見。
其結果包括，超過四分之一的受訪者表示，受到新型冠狀病毒大流行影響，他們更有可能購買第二套房，以作為將來避疫之用，而改善醫療對於買家來說是置業的第二大動機。
該調查又顯示，買家預計在未來12個月樓價將下跌，但53%的受訪者表示，自新型冠狀病毒爆發以來，他們置業的預算保持不變或增加。
[陸振球 樓市解碼]