2020-08-05
經濟日報
疫情爆第三波，新增確診數字連日高企，對二手市場的交投量打擊最明顯，令部分心態較弱或有財務需要的二手小業主加快賣樓，蝕讓成交宗數再次增多，對樓價的確帶來壓力。
隨着疫情爆發第三波，連日來新增確診數字持續高企，二手市場頻頻錄得蝕讓成交，根據本報的統計，7月份二手住宅市場錄得約20宗蝕讓成交。
二手成交 上月錄20宗蝕讓
據前線的代理指，現階段大部分的二手小業主叫價仍然非常強硬，在限聚令以及疫情持續嚴峻下，一來買家不願睇樓，二來業主亦不願開放單位讓人參觀，促成交易非常困難，故現時蝕讓成交的業主，都主要是個別財務出現困難，要以低市價甚至蝕賣去沽貨。
例如馬鞍山雲海榕海臺1座高層A室，面積534平方呎，剛以980萬元沽出，為屋苑首宗二手成交，業主於2018年1月以1,060.6萬元購入單位，由於持貨未滿3年，故需要繳交額外印花稅，連同釐印費及代理佣金計算，料實蝕逾180萬元。
而現時的蝕讓成交，主要集中在近數年發售的新盤單位，這類新盤轉售往往是蝕讓高危地方，因為發展商開賣時，以高市價開盤，在淡市時轉售，要成功賺錢離場的難度就加大。
據利嘉閣地產引述土地註冊處的資料，今年上半年全港共錄得15,247宗私樓轉售獲利登記，佔已知上手買入價的二手買賣比例98%，屬近4年新低，並較去年下半年的98.3%跌0.3個百分點（見表）。
上半年每宗私樓轉售個案平均賺幅為73.1%，較去年下半年大跌10.6個百分點，亦為近4年以來最大跌幅。其中沽售物業獲利1倍或以上的轉手個案，佔整體二手私樓買賣比例跌至4成邊緣，由去年下半年的47.1%，回落5.2個百分點至今年上半年的41.9%。
價細單位 獲利比率98.8%最高
而中價單位的私樓轉售獲利比率普遍回落，600萬至800萬元單位的獲利成功比率回落0.6個百分點至98.7%；而獲利比率最高為細價單位，樓價介乎401萬至600萬的單位比率高見98.8%，按半年跌0.1個百分點。
雖然二手市場偏靜，但另一邊廂一手新盤的反應仍然不錯，屯門御海灣經過兩輪銷售，首輪推出108伙，即日售出約96%單位。第二輪賣55伙，即晚亦沽逾6成。至於屯門另一新盤帝御•金灣，首輪推185伙，截8,563票，大幅超額45倍，首日開賣順利全數沽清。
疫情持續嚴峻下，樓市交投量相信很難有突破，會維持在低水平橫行，急於轉售物業套現的業主，惟有蝕賣物業，對市場將產生負面訊號，為樓價帶來調整的壓力，相信蝕讓成交佔二手比例亦會逐步增加。
撰文 : 唐榮