2020-01-22
經濟日報
昨日《經濟日報》網上報道，近日武漢爆發大規模肺炎疫情，令不少港人聯想起2003年沙士在港肆虐的情景。事實上，沙士不單止導致全港市民人心惶惶，當時的股市、樓市亦陷入低谷。
03年7月，「沙士重災區」淘大花園錄得一宗低價成交，該屋苑L座低層4號室以55萬元售出，實用呎價僅約1,708元；建築呎價約1,242元。事後回望，這已經是谷底價。
多年前曾經撰寫疫症與樓市的文章指出，翻查當年沙士的資料顯示，02年12月底，廣東民間出現了致命怪病的傳言。03年2月21日，一名染病的廣州中山大學退休教授來港，並入住旺角京華國際酒店911號房，有關病毒正式進入本港。至同年6月12日起香港再未有新增個案，並終在6月23日從疫區名單中除名，持續約半年，疫潮告一段落。
疫症對期間樓市最大的影響應該是睇樓活動停頓，無論二手買家不願到處亂晃、賣家亦怕別人把病毒帶進家門、一手售樓處又怕是公眾聚集的地方，當這些活動大幅減少，成交亦自然急跌。如果這次武漢新型肺炎在港大爆發，相信率先會帶來這方面的影響。
成交量減 樓價難免受壓
附表1是沙士期的成交量資料，03年1月（約反映02年12月）住宅的成交量有6,187宗，但到2月急跌至3,649宗，成交量大減41%，整個沙士肆虐期均在低位徘徊，但7月（反映6月實際市況）已開始反彈，反映疫潮轉淡成交回升，回復至同年1月時的水平。二手住宅因屬賣方的起居生活所在，更是謝絕睇樓，成交收縮的情況更明顯。
成交量減，樓價亦無可避免受壓，附表2是差餉物業估價署的價格指數，沙士爆發的半年，樓價約跌8%，同樣在疫潮過後，樓價在該年8月已微升至58.6點，同年12月，已升穿1月疫潮發生初時的價位。但要留意，沙士確認爆發月份曾出現單月急跌3.5%的情況。
可以這樣說，疫症對樓市一定有影響，價量齊跌，最終要看疫潮持續的時間。是否傳入香港？是否在社區爆發都是關鍵因素。另有一點要注意的是，03年疫症爆發時，香港樓市正處於谷底，俗語說是「臨尾踩一腳」，亦促使樓市快速觸底，疫症離去及內地自由行等催谷香港經濟，促成香港樓市快速反彈。
過往的文章曾指出，倘若有新沙士傳入香港，香港樓市的處境有所不同，發生在樓價的歷史高位期，加上經濟進入衰退期、失業率逐步上升，樓市有何反應？個人認為成交量進一步萎縮是必然的，不過，經歷了上次沙士期，香港人有了經驗，估計不會出現恐慌性拋售，除出現個別低價成交外（成交少、急售價錢偏低及快速拉低平均價），一二手市場將極度淡靜，進入買賣雙方守到疫潮後，再謀變化的局面。
撰文 : 唐榮