2020-04-07
經濟日報
地產界的傳統智慧是，不怕樓價升、不怕樓價跌，租金升跌都好平常，最怕的是沒有成交。今時市場預見未來一段時間，樓市成交量將會愈來愈冰封，包括住工商舖，或可能出現有紀錄的成交低點。
疫情衝擊 成交量恐全線「熄火」
附表是十年整體物業成交量，近年最差成交量是2013年，當年遇上實施一手條例及多次辣招，市場成交萎縮，但2013年全年樓宇買賣合約，包括住工商舖亦有70,503宗，簡單計算，平均每季亦有17,626宗。但看看今年首季，整體成交量跌至12,744宗，估計第二季在經濟環境惡化、禁聚令等情況下，成交量將低位徘徊，甚至進一步收縮。
如果純以首季12,744宗推算，假設餘下三季表現相若，全年總成交量將跌至50,976宗，將會是90年代有全部分類紀錄以來，最低成交量的一年。限制人群聚集措施推出及生效實施一周，剛過去的周末周日，據地產代理統計，10大屋苑錄7宗成交，按周減少約53%。
新盤市場因售樓處及示範單位未如以往般熱鬧，成交較為淡靜，過去周末兩天僅錄26宗成交。疫情逐步影響一二手樓市成交量，由於投資環境氣氛弱，工商舖的買賣交投亦冷清。過去樓市二手靜總有新盤突圍、一手未有盤開賣，買家會跑去二手市場搵盤，甚至工商舖亦有投資者涉足，但2020年，或者最低限度今年上半年，有可能全線「熄火」。
政府無意減辣撤辣 地產界無奈
唐榮相信，前線地產代理最能感受成交量萎縮的壓力，過去即使二手熄火，大量的新盤推出，而新盤單價高、佣金理想等等，足以支撑地產代理的營運，現時波及所有物業類型，代理界不得不發聲。
像美聯集團 （01200） 主席黃建業早前提出，樓市5點「減辣」，包括：
1. 寬免首次置業人士印花稅；
2. 放寬供款比率，全面取消3厘壓力測試基準；
3. 放寬住宅物業按揭成數至2,000萬或以下，以免二手供應出現「斷層」；
4. 取消額外印花稅（SSD），並將雙倍印花稅（DSD）稅率下調至推出「加強版」前，活化換樓鏈；
5. 降低非住宅物業的印花稅率，由最高的8.5%降至4.25%，即辣招於2013年生效前的水平。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦指，本港不少商界的資金都有投資在住宅等物業，辣招使到商界難以賣樓套現，資金鏈陷於拮据，周轉困難。
不過，財經事務及庫務局局長劉怡翔日前表示，本港樓價累積跌幅不大，故現時無意將樓市措施減辣或撤辣。換言之，地產界希望減辣活化成交量，暫時此路不通！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論