政府去年10月中放寬按保樓價上限後，一度刺激二手樓交投急升，惟效果很快便消減，政策對樓市真的無效？其實，政策除了幫到首期不足買家上車，還救了不少數年前用「呼吸PLAN」入市的業主。
審批較易 惟後期供樓利息飈
回顧過去數年，一手新盤一直主導樓市走勢，因為發展商可以靈活的付款優惠方案吸客，尤其是俗稱「呼吸PLAN」的高成數按揭方案，優點是免入息審查兼審批容易。但缺點是，這類方案的特點是，首2至3年可以免息免供、或者低息補貼，但是踏入第3、4年，供樓利息急升。
以屯門滿名山為例，當年發展商推出「1838」按揭計劃，一按最高為樓價80%，還款期1,838天（即按揭年期5年），首年免息免供，第2、3年利息P減4厘（約1厘），第4、5年最後兩年為P，可見供樓利率將急升。另外，恒地 （00012） 旗下多個樓盤，當年亦提供80%一按計劃，首3年定息3厘，其後以最優惠利率計算，每月供款將上升近25%。
按時間計算，2016年下半年採用「呼吸PLAN」入市的個案，逐漸進入貴息年代。以馬鞍山迎海．駿岸6座一個兩房單位，實用面積約500平方呎，業主2016年8月入市，成交價756萬元，當時業主採用「呼吸PLAN」，供貸8成，首3年定息3厘，月供約28,700元。利息優惠於2020年初完結，供款將升至35,798元，業主於是申請轉按。
據悉，上址現時銀行估價950萬元，原本銀行最多只肯借500萬元，但俗稱「林鄭PLAN」的新按保計劃推出後，樓價1,000萬或以下，也可承造8成按揭。業主於是轉用「林鄭PLAN」成功造到約6成按揭，借入563萬，剛好抵銷欠款，不用抬錢轉會，算是無痛轉按。
而新造按揭，全期利率係H加1.24厘，鎖息上限2.35厘，還有1.4%現金回贈可補貼轉按費用。新造按揭每月供款24,724元，比舊供款低約4,000元。
寬按保 平賣或蝕讓個案勢減
其實，去年第四季不少銀行大幅削減轉按現金回贈及收緊估價，大幅遏制轉按需求，加上現時實際按息較年前增加，轉按宗數有機會減少50%。而早年採用「呼吸PLAN」的業主要抬錢轉會或者選擇蝕讓離場，以屯門滿名山為例，中原網頁資料顯示，過去半年約有40宗二手買賣，當中有約4宗帳面蝕讓。
不過，隨着「林鄭PLAN」的推出，令「呼吸PLAN」業主重現生機，一定可以減少急走平賣，甚至蝕讓的個案，對穩住樓價有一定作用。事實上，時至今日市場仍有不少新盤推出「呼吸PLAN」吸客，在「林鄭PLAN」作後盾的支持下，相信更多人採用。
撰文 : 唐榮