2020-09-26
明報
【明報專訊】最近遇上物業投資老手，交流了一些實戰心得，他舉出例子：10多年前馬鞍山新盤銀湖•天峰落成時，由於樓盤配套車位不足，他和朋友看準毗鄰樓盤翠擁華庭的車位會受到銀湖業主追捧，於是在銀湖交樓前數月狂掃翠擁華庭車位，而有關車位的售價和租金數月間以倍數上升，並指這種方法稱為相對「大氣候」的「小氣候」投資方法，也可在其他物業巿場加以應用。
投資老手說，現時在疫情橫行下，投資物業的大氣候確實不佳，卻可留意小氣候的一些機會。他說，比如說油尖旺屬巿中心地區，區內的住宅固然擁有方便的地利，但始終屬老化區域，缺乏休憩及綠化空間，根據馬會和思匯在2017年的民調研究，油尖旺居民對區內休憩空間及綠化空間滿意度為18區最低（見圖1），成為樓價上升的一個重要阻力因素，但近期的一些規劃新聞卻顯示該區有改善機會，或會對提升樓價和租金有所幫助。
新花園綠徑 連繫西九社區與公共空間
原來，早前政府批出的高鐵西九龍站上蓋發展項目，發展商提出新的設計申請，當中包括興建總長約1.5公里、24小時開放的西九花園綠徑，把西九龍的社區及公共空間連繫起來，從北到南，由東至西，貫通佐敦、油麻地、尖沙嘴、旺角等新舊社區，提升往來西九海濱的「易行性」，將方便油尖旺居民前往西九文化區或西九海濱，沿途將有園林景色、獨立於商場的零售店舖、觀景台、主題活動空間和具特色的設計和藝術裝置等。投資老手說，即是將來項目落成後，油尖旺便變相多了可使用在高鐵總站項目約10萬方呎的綠化公共休憩空間，會有助提升區內物業的投資價值。
高手說的是小氣候，那如何看香港樓巿的大氣候？筆者就認為從最近股巿或經濟開始較多人談論是否出現「K形復蘇」得到啟發。
股市經濟「K形復蘇」 可應用於樓市
所謂K形復蘇，是在疫情導致經濟和股巿大插後，然後反彈，之後看到新舊經濟相關股票出現分道揚鑣，新經濟和有關股票不單收復失地，甚至創出新高，表表者如Amazon、Tesla和Zoom等，但舊經濟如銀行股在無限QE下反一再尋底，如匯控（0005）股價更一度失守2009年世紀供股價28元，新舊經濟股的不同走勢，便一起組成一個「K」字形。
其實，樓巿也似出現K形走勢，住宅樓價相對抗跌力較強，個別樓價更創新高價，但工商物業卻備受壓力，一些舖位價格動輒跌了四成以上，寫字樓和工廈的價格和租金也距離高位甚遠，最悽慘可能是酒店式及服務式公寓的租金，竟跌回至十多年前的金融海嘯時水平（見圖2）。
筆者以前撰文指出，不同物業和經濟表現有不同的先後關係，如經濟轉差，最先會不利工商物業，以至上述如酒店式及服務式公寓的售價和租金，如經濟持續不景和衰退，最後才會影響到住宅，現在工商、酒店及服務式公寓先受難，會推高失業率，最後才反過來不利住宅的樓價和租金。
租戶業務困難 出現「以股代租」
最近看到一宗頗為有趣的新聞，就是醫思醫療（2138）再向房託冠君（2778）配發約480萬股新股，每股作價4.25元，總代價約為2042萬元，以用作向冠君支付其在旺角朗豪坊的物業租金。原來，醫思醫療今年4月底已曾「以股代租」，當時向業主冠君配股金額近3400萬元。
筆者相信，以股代租多因租戶業務出現困難而不得已用此方法，業主也只能無奈接受，因為如果拒絕，租戶也未必有能力付租，若訴諸法律，對方可能也是無能力付租，申請其破產也隨時只能得個桔。
只是疫情橫行，不少商業機構都難捱日子，以股代租也有共渡時艱的意味，回看房託冠君的股價，去年才創歷史新高，但近月已跌破了金融海嘯後的上升軌（見圖3）。
今年上半年港人口減少 多年未見
再說一下香港的樓巿大氣候。根據統計處數據，去年底香港人口估計約有752萬，但到了今年上半年卻減少至只有750.9萬人左右（見圖4），雖然跌幅不明顯，但已是多年未見，原因除了本地出生率低，同時可能是因應疫情內地人減少移居香港，又或港人移民外地數目增加了。
習近平主席說「房住不炒」，如人口減少，自然也會減低住屋需求，當然半年度錄得減少，未必會成為趨勢，但燎原烈焰，永遠都是始於星星之火，對於香港人口減少是只偶一為之，還是一個新趨勢的開始，大家要密切留意。
[陸振球 樓市解碼]