2020-09-25
經濟日報
未知大家有否留意，過去每次樓市轉勢，或者稱之為轉角市，樓價指數的準確性往往會受人質疑，相信大多數讀者都會認同今年樓市是處終跌市，受疫情反覆以至本地經濟持續衰退下，銀行估價亦明顯下調，今年樓價自然有所回落，不過如果按照差餉物業估價署的樓價指數計算，今年首7個月指數竟錄得輕微回升，數字難免會令人費解。
當然每個樓價指數的計算方法都會有一定的局限性，再者因應土地註冊制度，所有成交登記無可避免會涉及一定時間的滯後，加上在疫情下近月二手交投亦稍稍淡靜，個別屋苑零成交情況下，如何尋找市場價格自然更見困難，再者自港府約4年前將住宅從價印花稅的第一標準稅率提高至樓價15%後，平均每月均有數百宗的內部轉讓的成交登記。
這裏所指的內部轉讓，是指買賣雙方中其中一人的名字相同，意思是部分原先聯名持有單位的家庭客，以內部轉讓的形式售予其中一名的家庭成員，行內俗稱為拆契，讓本身以聯名名義持有單位的業主，可以回復「首置客」的身份享有較低的從價印花稅的稅率。
內轉甩名個案 連升3個月
Q房網香港數據研究中心最新的統計，綜合今年首8個月土地註冊處的二手成交登記，過去4個月（即今年5月至8月，平均每月涉及多達333宗成交，買賣雙方的其中一個名字屬於相同，比對於今年年初（即1至4月），平均每月只有256宗屬於內部轉讓成交，以按月二手註冊來計算，內部轉讓比率已經連升3個月，由今年5月份的6%顯著增加至上月8.5%，換言之按上月二手成交中，平均每12宗成交，便有一宗成交屬於內部轉讓個案。
業主內部轉讓宗數和比率均逆市上升，反映過去數月間，即使期間疫情一度轉為嚴峻，但仍有一定比率的成交屬內部轉讓，業主看好後市及早做好準備，自製「首置」身份部署稍後置業；但當然着整體經濟仍未走出衰退陰霾，更已連續兩個月出現通縮，銀行下調住宅物業估價，業主對後市取態難免轉趨謹慎，不過即使觀望，不少業主仍然趁機進行內部轉讓，不排除趁跌市持續再適時「再入市」，加上近日疫情持續轉趨緩和，疫後經濟逐步重啟，相信未來二手市場交投可望逐步回升。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理