2020-07-31
經濟日報
或許在一、兩年前，大家也會認為整體租金，只會跟隨通脹持續上升，事實上翻查紀錄，全港整體租金已經連升11年，對上一次全年租金回落已經是2008年的金融海嘯，對於租樓一族來說，如果全年租金升幅與通脹同步，已經是「不幸之中的大幸」，但想不到近期整體租金已經連跌9個月，加上嚴峻的疲情下，失業率勢必再升，未來租金還會再跌。
本港新冠肺炎疫情持續嚴峻，執筆一刻，每日新增確診數字已經連續8日突破100宗，再者單靠幾天的數字，亦難以確定疫情是否經已見頂，面對疫情嚴峻，政府亦進一步收窄限聚令的要求，食肆需要全日禁堂食，對整體零售消費市道的衝擊亦難以預測。
租務需求減 回報跌至2厘
無可否認，食肆全日禁堂食，勢必加速部分食肆的結業，加上整體經濟環境持續不景，最新失業率已經「破六」，按政府最新公布的就業情況，最新今年4至6月份的全港失業率升至6.2%，較對上一個月（3至5月份）的5.9%再升0.3%，失業率已升至近15年來的新高，有關數字尚未反映疫情第三波的情況，相信未來企業裁員的情況或仍會有所增加。
失業率持續上升，自然對整體租務市場帶來一定的壓力，失業率連升5個月的同時，整體租金亦已經自去年9月開始，連續9個月回落，按差餉物業估價署最新私人住宅租金指數，最新5月份的全港租金指數報177.7，較對上一倘再跌1.2%，過去九個月整體租金跌幅已超越11%，不過與此同時，過去9個月計算，整體樓價跌幅卻只有0.8%。
相信大家亦會明白，因應期間整體租金下跌幅度，遠遠超越樓價調整幅度，因此整體租金回報率亦自然大幅回落，按差餉物業估價署提供，全港私人住宅的物業市場回報率，按不同面積的類型單位計算，平均回報率已跌至只有1.9至2.4厘，每一類型單位的回報率均已經跌至自1999年有紀錄以來新低回報率。
事實上，最新租金回報率確實已經跌至相當低的水平，平均只有2厘，甚或比2厘回報還要低，買樓收租確實已經不算吸引，加上缺少內地生來港租樓的效應，整體租務需求減少，以往租盤可能只需一、兩個星期便租出，奈何現時租盤隨時放盤超過一個月仍未獲承接，隨着回報率減少，相信會有個別租盤會轉租為售，近月市場上的買賣放盤亦確實有所增加。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理