2020-01-16
經濟日報
踏入新一年，投資市場能否反彈仍是未知之數，相信不明朗因素仍存在下，具增值概念的物業較為吸引，故工廈市場是相對較理想。
投資工廈受捧 冀長線增值
去年下半年投資市場非常淡靜，受外圍市況及本地事件影響，不論本地資金或外資基金也忍手，導致投資市場成交金額合共約900億元，創近年新低。
踏入2020年，整體投資氣氛略為轉好，市場上出現3宗大手買賣，不約而同，3宗成交亦與工業物業有關。最大宗成長沙灣恒發工業大廈全幢，去年底業主交由測量師行招標，接獲數份標書，結果以近11億元售出，為近月最大手買賣。至於第一集團以9.8億元，購入荃灣柴灣角街一個已拆卸的工廈地盤，由於已補地價，新買家日後將重建成商廈。至於同區山德士中心多層工廈樓面，以3億元成交。3宗買賣合共涉逾20億元，算是近兩個月投資市場較熱鬧的兩星期。
今年工廈市場，獲不少業界人士睇好，其實不無道理，畢竟工廈具備增值元素。在新活化政策下，工廈既可像多年前般更改用途，若重建增值可望獲放寬額外兩成樓面。對財團來說是一項長線投資，在不明朗因素充斥下，相對受短期樓市變數較少。
呎價平風險低 料淡市跑出
困擾投資市場的兩大因素，分別為中美貿易戰及本地社會運動，前者近期氣氛向好，雙方有初步協議，令金融股票市場走勢理想。本地事件至今未完全平息，惟似乎亦有所緩和。此兩項負面因素，雖有所轉好，但始終充滿變數，中短期內仍影響商廈及舖位市場。
本地事件衝擊旅遊業，零售、餐飲均受一定程度影響，由於預期本港經濟轉差，與零售表現息息相關的商舖，租金必再出現調整。事實上，連本港最大型金行之一的周大福，也預言大減核心區如旺角、尖沙咀及銅鑼灣等分店，租金下調壓力存在，繼而影響投資者信心。
至於商廈市場，亦因內外因素夾擊，去年第四季起租務急劇轉弱，核心區及邊線區空置率向上，租金開始下跌。值得留意，是散業權商廈如金鐘遠東金融中心、中環美國銀行中心，最近均錄得低價租務成交，租金較高峰期下跌2成，如此推算，甲廈價格短期內亦會受壓，同樣影響入市意慾。相比之下，工廈市場涉及中長線投資，財團不會太擔心市況短暫波動，不論活化、重建，日後轉成商廈或舖位，價值亦會提高，令財團較有信心入市。
此外，工廈呎價最便宜，成受捧主要原因之一。以近期荃灣5層工廈，以3億元成交價為例，該批物業平均呎價約3,800元，在今時物業市場下，屬相當低水。若與商廈呎價普遍逾萬元比較，始終平一截，在市況不明下，投資者偏向採保守態度，寧購入呎價便宜、風險較低的物業，工廈正符合要求，有望在淡市下跑出。
撰文 : 唐榮