2020-01-15
經濟日報
相隔20多年，政府再度以公私營混合發展的模式推地，今季將推出身兼私樓及首置盤的觀塘安達臣道首置盤用地，地皮會否受市場歡迎呢？
根據發展局早前公布的今季賣地計劃，將推出3幅住宅地，包括兩幅旺角蚊型地皮，以及觀塘安達臣道石礦場的地皮。這幅安達臣道地皮不但規模大，達到109.8萬平方呎樓面，佔了下季的單位供應量逾9成，獨特之處在於是一幅同時提供私樓及資助房屋的地皮。
6大疑問 左右發展商出價
由於是第一次出售的首置盤用地，唐榮從發展商的角度出發，心中想到不少疑問。例如：
1.賣地條款規定1,000伙是首置單位，在單位設計、用料、布局由誰決定？2.項目同時提供私樓及首置單位，那些單位屬於首置盤是由發展商決定，還是由政府隨意挑選？3.地皮的首置單位由發展商興建，但賣樓由誰人負責呢？更直接的說，賣樓的收益歸誰？4.若果由發展商負責賣樓，賣樓的時候、安排，甚至方式，又有沒有規定？5.首置單位以低於市價出售，這個「市價」是由發展商釐定，還是由政府決定？而「低」於市價，具體又是低市價多少？六折還是七折？6.首置單位是資助房屋，如果有補地價將出售的項目，補地價又是向誰補？收益歸誰？
上述這些問題，都影響到發展商投資的風險，因而左右到投地的出價水平。而要解答這些疑問，唐榮嘗試從歷史、過往政策找答案。
過去政府主要有兩個透過私人發展商興建資助房屋的計劃，一個是私人參建居屋計劃，俗稱PSPS（Private Sector Participation Scheme），而另一個則是98年推出的混合發展計劃。
前者是純居屋項目，而後者則是同一幅地皮上，7成單位作私樓，3成單位作資助房屋，當年做法是由房協以象徵式金額向發展商回購這3成的資助單位，再安排出售。
若果今次安達臣首置盤用回同一方式運作，發展商只是扮演承擔興建的角色，只要在地價之中，扣除了首置單位的樓面、建築費便可以。
當年混合式發展「難產」未有成事，但在2015年的長策報告又提出一種新的混合發展模式，亦即「由發展商承擔項目風險」。
當時報告提出，「與私人參建計劃下收回『保證價格』不同，私營機構應透過公開招標競投發展項目用地、支付用地的市值地價，以及收回用地上所有資助出售單位的全部銷售收益，政府亦不會提供購回未出售單位的保證」。
若果這個才是安達臣首置盤地皮的真面目，預計地價會相當難評估。因為現時政府按照家庭負擔能力、家庭每月入息中位數去評估資助房屋的定價、折扣率，與發展商評估幾年後樓價，繼而定出競投地價的模式不同，發展商在定價上更為被動及不明朗。
再加上，賣樓的安排、時間表亦不知道會否在地契上有所上限，可以想像發展商要保障自己利益，難免以很保守的水平去投地。
目前市場有測量師預計，首置地的地價將是2018年時華懋投得的純私樓地的3至4折，每呎樓面地價僅是4,000至5,000多元。至於政府方面，發展局局長黃偉綸就指，不會看得那麼悲觀，雖然近來有住宅地地價較以前低，但仍然可以售出，而安達臣道地皮地點相當優越，不會看得那麼悲觀。
撰文 : 唐榮