2020-09-22
經濟日報
坊間有一種說法，投資工具中磚頭夠穩陣，既可收租又可博升值，不過現實上，買樓是可賺可蝕的。
無可否認，過去10年樓價持續攀升，樓價企於高位，參考美聯樓價指數，2010年1月報71.1點，至2020年8月報164.9點，累計升幅約1.3倍。
從上述數字上看，過去10年買磚頭理應有不俗回報，升幅可觀，但凡事總有例外。
豪宅投資者 疫下壯士斷臂
本報地產站資料統計，8月錄得近20宗投資者蝕讓沽貨個案，蒸發約1.1億元，當中以豪宅物業蝕得最傷，料因疫情關係，資金鏈出現問題，所以豪宅投資者惟有壯士斷臂。原來即使中小物業也不乏蝕讓個案，紅磡環海•東岸早前接連錄2宗蝕讓成交，其中一個連天台單位，以498萬元易手，較原業主2015年516.9萬元購入價，5年帳面蝕18.9萬元。
另一個例子是粉嶺牽晴間一個套3房，放盤約20天，原本開價1,000萬元，以808萬元沽出，原業主於2019年5月以888萬元購入，單位未過3年SSD期限，買家負責額外印花稅，所以業主帳面蝕80萬元。此個案業主購入單位1年多，連使費損失約百萬，可見該業主極急切性資金回籠。
用家有別於投資者，用家若然只持有一層物業，屬自住性質，甚少會蝕賣自住單位，除非銀根突然周轉不靈，又或是業主（層樓尚未供完）身故，承繼人無力供樓；當然，用家也可持有1個以上單位，1個自住，其他作收租，變成業餘投資者。然而，個別業餘投資者份外進取，部分單位可能不斷加按借貸，即使放租，今年租務市場需求大減，租金回調，租金難以補貼供樓。若單位無人承租情況更差，需要自掏腰包供樓，無力供款就要變賣、平賣甚至蝕賣單位；否則可能淪為銀主盤。
倘疫情緩和 料樓價走勢穩
美聯物業一份報告指出，美聯信心指數（MCI）最新指數報56.7點，按周升2.1點，升幅約3.8%，第三波新冠肺炎疫情受控後，政府已陸續放寬抗疫措施。發展商亦重啟推盤步伐，上周末共售出約260個新盤單位，銷情理想。同期信心指數反彈，反映減價盤數目有所回落。若疫情持續緩和，加上樓市氣氛持續回暖的話，信心指數有望逐漸靠近指數平均值，料樓價走勢可保持平穩。
雖然有分析指若疫情持續緩和，樓價大跌機會不大，但外圍政經因素對本港經濟有一定影響，故準買家入市時要評估自己的供款能力，短期內的經濟狀況，不宜過於進取，以免損手離場。
撰文 : 唐榮