【明報專訊】相隔20多年，政府再度以混合發展模式推地，標售觀塘安達臣道前石礦場一幅用地，作第二個港人首置及私人住宅混合發展項目，全部單位由中標發展商負責興建及銷售，但同時設多項限制，包括限制單位的面積、間隔以至銷售安排，估計對發展商出價取態有重大影響。
參考上一個、亦是本港首個港人首置先導項目（首置盤），為去年以市價六二折推售的馬頭圍道「煥然懿居」，由市建局負責興建及銷售，反應甚佳，超額認購逾45倍。事隔不足一年再有首置盤登場，模式卻不盡相同。
今次為政府首度出售涉及首置單位的用地，由私人發展商負責發展，當中的賣地條款頗為複雜，包括限制單位的面積須介乎23至46平方米，並規定項目單位總數的20%須為開放式、25%為一房、55%為兩房間隔，局限了發展商因應市場變化而調整單位面積和比例的彈性。
根據賣地資料聲明 ，當發展商就項目取得入伙紙後，會由政府隨機挑選不少於1000伙作為首置單位，約佔單位總數58%，定價為市值八折，發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告提交予政府參考，運房局亦有權決定市價。在首置單位的價單公布前，發展商不得公布項目餘下私人住宅單位的售價。
發展彈性減 增投資風險
筆者估計，隨機挑選是為了讓私人單位與首置單位能公平分配，避免發展商只預留座向、景觀及樓層較優質、甚或用料、設計較好的單位作私人出售，用意良好。惟同時，繁複的條款令發展彈性大減，投資風險增加，例如待取得入伙紙後，政府才隨機挑選首置單位，意味不論首置或私人單位也只能以現樓銷售，無法預售樓花或在預計市場最理想的時候出售。而私人單位部分亦不會獲空置稅豁免，無論銷售安排、時間等都有局限，自然會令發展商的出價更趨向保守。
再參考區內佈局，政府原計劃將區內八成單位用作發展私樓，首幅用地於2018年初由華懋投得，每呎樓面地價約1.2萬元。但至2018年中，政府將安達臣道6幅私樓地撥作公營房屋發展，華懋持有的項目遂成區內唯一純私樓項目，故區內側重公營房屋的格局亦會影響出價水平。
地皮或有機會流標
其實早在1997、98年政府亦曾推出混合式住宅發展試驗計劃，當時要求土地中標者須把發展項目中至少30%的單位交給政府，按指定價格售予合資格購買人士，其中，鴨脷洲深灣軒及長沙灣碧海藍天便擬用此模式發展，惟2002年經濟逆轉，計劃被叫停，最終兩項目透過補地價後由發展商以全私樓形式發展及出售。
故嚴格來說，混合式住宅發展在港未曾真正實行過，是次安達臣道項目規模不細，更由發展商承擔大部分風險，加上前述的種種限制，會否導致地皮以低價售出、甚或存在流標風險呢，需拭目以待。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]