2019-10-11
經濟日報
中大香港亞太研究所最新一項調查發現，有42%受訪市民有移民或移居外地的打算，近10%受訪市民近期已為移民做準備。社會紛爭持續，有部分人憂慮局勢而萌生移民念頭，令到移民再度成為公眾討論的議題。若果移民潮再現，有機會影響香港的樓市嗎？
故事由近期身邊的一位朋友的置業煩惱說起，這位朋友過去10年來每次有資助房屋推出，例必「入飛」申請，最終在新一期的居屋抽到「前籌」。有機會揀樓上車，本來是難得的開心事，但不久之後就變成煩惱買與不買的問題，原因是其妻子這時候提出移民的問題。
到底這位朋友最終會否移民，還是把握機會入市，要去到下個月居屋揀樓之後才能夠知道，但近期移民問題的確成為社會討論的熱門話題。
多國提高門檻 移民潮難重現
早前美聯物業資料指出，集團旗下美聯移民顧問統計，7月份接獲的查詢數字，較5月份急升4倍，預計8月全月接獲的查詢數字，更會較5月份激升高達9倍。不過，該集團亦指，眾多傳統熱門國家均大幅提高移民門檻限制，相信昔日的移民潮極難重現。
政府統計處一份《香港的發展（1967-2007）》的刊物，當中引述了保安局就移居外地人數的統計指出，在過去的40年，香港的移民潮主要集中於1990至1994年之間，評估每年大約5萬多至6萬多人。移居外地的估計人數在1994年後一直持續下跌，2003年的人數更是自1981年以來最低。
至於2008年至去年的數據，根據一些報道引述保安局的同一數據（附圖）顯示，在近10年移民的數目仍然維持較低水平，包括去年只有7,600人，而2017年更只是6,500人，應該是由1981年以來最少的數字。
保安局的數據，是按照市民向警務處申請無犯罪紀錄證明書（俗稱良民證）的數字和其他相關資料，估算港人移民外國的人數，但當中考慮到申請良民證亦可以作海外升學，交換訪客等，即使是用作申請移民，亦不代表申請成功。
若果用一個比較大膽的假設，移民人數回升到1990至1994年的高峰水平，亦即是每年有多達5萬、6萬人移民，將會較近年移民人數增加4萬至5萬人。
移民的人遷出，無論是業主移民後放租、放售單位，還是租客離港後減少了租樓的需求，理論上市場上會多了單位供應、或者減少了需求，以4.5萬人移民、平均每戶2.8人計算，便是多出每年1.4萬至1.8萬個單位，屬於相當大數量。
移民高峰 樓價違反供需理論？
供應增多、需求減少，理論上樓價會下跌。不過，若果回看1990至1994年移民潮高峰的樓價，似乎不一定完全成立，包括差估署的數據顯示，由1990年第一季樓價指數42.8點，去到1994年第四季已經達114點，累積升1.7倍。
樓價的飈升背後可能是土地、房屋供應的影響，亦可能是遷入的人口，比起移民出去的人口更多，又或者息口走勢，經濟、財富增長所致，但至少反映移民潮的單一因素不足以影響樓價走勢。
撰文 : 唐榮