2019-10-11
經濟日報
我一直認為政治這因素是「最惡」的，可以影響一切市場趨勢，而且政治是沒有數據的，所以我一直都不鼓勵投資者去評估政治將怎樣影響市場，我亦不樂意就沒有數據的政治因素下評估一個有數據的樓市預測出來，我們只可以評估到市場的承受力等因素去作投資部署，而市場亦開始能勾劃出新的輪廓來的。
我之前提出過「5比20」的底線定律，意思是我認為樓價可由最高處下跌幅度最多應該是2成左右，因為供應量不足夠，所以當少了人買樓自然就多了人租樓，因此當樓價跌了2成的時候，租金只會最多跌5%，如果這定律成立的話，即是說樓價調整的過程裏面，會出現租金回報率回升的情況，我認為租金回報率回升至3%就可以在暴亂平息後發揮鞏固效果。
供不應求 租金不會大跌
最近差餉物業估價署的報告，在樓價繼續下跌的同時，租金是上升的，而看「祥益屯門租金指數」，我們會發覺租金由本來打橫改變為輕微向上升，即是確認了「5比20」中的租金回報率回升觀點，這個觀點的重要性，是因為很多時經濟調整是先跌樓價，跟着因為經濟不好再跌租金，租金跌了後樓價再跌，不斷循環，「5比20」正定下了可量度的標準以確認樓市走向。
有人說如果多了人失業，租金又不是一樣要下跌？但是，另一可能性是縱使多了人失業，即使工資減少，如果沒有足夠供應的關係，市場就在供不應求下不會租金下跌，而是向「住細一些的方向發展」，現在不是正發生中嗎？即是說只會更加多人去住納米單位甚至劏房，租金或會出現「LUMP SUM效應」。
我會形容3厘的租金回報率如果超過了的話，在未來零息或低息年代之下，那些「超跌」的樓價將會成為「容易回升的部分」，所以縱使樓市出現調整，都未必會如很多人想像中是一個持續輾轉向下的。香港最新的M3（泛指總存款量）和外滙儲備亦錄得正增長，香港資金並沒有出現嚴重外流，各位應憑數據去判斷風險。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁