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陸振球:英誘港人移民 為填財赤氹?

2020-07-25    明報
【明報專訊】其實,香港人如移民英國,率先要解決衣食住行四大問題,當中住的費用最高。根據當地統計,現時倫敦巿的一般住宅平均樓價約103.52萬英鎊(圖2),約等於1020萬多港元,相信除非在香港有物業可賣,否則香港人要在英國當地買樓或供樓可能會很吃力,而如要供樓,更要在當地有一份穩定且收入不錯的工作。若不買樓而租樓住,倫敦現時兩房的住宅單位平均租金約為每周610英鎊(圖3),約等於6011港元,以一年52周計,則在倫敦居住5年然後再花一年申請入籍,假設期間租金不變,也要支付約187.5萬港元租金,大家應計算一下自己的身家和居住在英國的賺錢能力後才決定是否移民吧! 自制冷靜期 理性做決定 日前突接到在香港電台財經節目做主持的朋友來電,談及年輕人如大學生應否短炒股票,又問買股是投資還是投機?筆者當時回應指從中文字義分析,投資可看作是如何將資金作適當分配以賺取合理回報,投機則是看準突然而至的短暫機會下注,如認為看得準和身手敏捷,投機也無妨,但一定要量力而為,勿借錢投機,緊記任何時間借錢,都要評估是否還得起。 主持人又問如何可提升投資技巧?筆者就建議為免一時衝動,可在投資前,用筆寫下買入某隻股票的5個原因,以及5個潛在風險,在隔一陣後再翻看筆記,若經過冷靜期仍覺得入巿理由充分,所列風險可承擔,那已是經過沉澱後作出的投資決定。 其實買樓也可如此,記得多年前朋友問應否入巿置業和某個樓盤是否適合入巿,當時筆者同樣叫朋友列下多個要買樓的理由,以及有關樓盤的優點和缺點,然後至少隔一天再看相關理據是否要修訂,再隔一天才最後決定,那比一些人可能路過某樓盤經代理游說便貿然入巿,理性得多。 筆者覺得,如大家想移民,也可列出十點為何一定要走或走的好處,同時也列出十點可能的壞處,反正英國剛宣布要待明年1月才批出BNO移居英國的簽證,之前可將上述的列表細看和慢慢思考,不用心急快快賣樓或辭工後才做決定。 美聯物業的一項統計顯示,本年迄今推出的18個全新新盤項目,合共涉及6960個單位,綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料,截至7月22日為止,當中已售出4017個單位,售出率(以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算,並非價單上或招標的單位數目)約57.7%。值得注意的是,當中新盤兩房的銷售率最高,達到75.5%,開放式及一房最低,只有41%(圖4),相信和去年尾政府放寬二手樓按的按保門檻有關,買家可透過較高按保購入兩房,不用被迫購入由發展商提供的高成數按揭。 賣樓又借錢屬「兩頭賺」 長實(1113)最近與禹洲集團(1628)及成都瑞卓組成的合營公司達成協議,出售位於成都的「南城都匯商住項目」,出售總代價為10.12億美元(約78.47億元),其中包括由長實提供的3.43億美元貸款(約26.58億元),以現時倫敦銀行同業拆息加年息5.5厘,折合約5.76厘計算,長實於貸款中可再收息約3.06億元。上述長實出售成都的物業交易,可說是「兩頭賺」。 這令筆者想起1997年前「大廚」黃坤的做生意手法,當時他透過旗下明珠興業購入某幢物業,往往能在極短時間內將物業轉售獲得三、五成,甚至更高的利潤,方法同樣是向買家提供借貸,這在大旺巿時可以產生驚人的帳面利潤,不過當樓巿逆轉,買家便可能還不了錢,在1997年後「大廚坤」的物業王國確又以爆煲收場。 物業管理發展空間廣闊 公關朋友告知,原來昨天7月24日乃是「香港保安從業員日」,現時香港持有效保安人員許可證的保安從業員大概佔了香港總人口的4%,約有32萬人,當中包括保安押運員、電子保安技術員、保安護衞員、保安及物業管理員等。至於選擇7月24日作「香港保安從業員日」,乃是反映這個行業是一星期七天24小時服務,發起機構希望業主或住客等可在當日向保安員豎起手指畀個LIKE。 筆者認為,投資物業若保安制度良好,其實也利物業升值,就算是自住,保安好,出入也更安心,近年內地不少物業管理的股票勁升,便也反映這行業的發展空間廣闊。 [陸振球 樓市解碼]