2020-01-13
經濟日報
本地事件對商舖市場造成巨大衝擊，從近期旅客、零售數字，以及租務活動，情況未有改善，商舖租售價今年勢再調整，至少上半年跌幅明顯。
全年買賣 18年首跌穿千宗
無論商舖買賣及租務市場，也是2019年眾多物業中跌幅最大。據中原（工商舖）數據指，2019年截至12月15日，共錄得約937宗舖位買賣成交，總成交金額約270.7億元，對比2018年全年減少約37%及61%，宗數更為2001年後首度跌穿1,000宗水平。值得留意的是，去年6月份商舖市場才出現大跌幅，近半年每月成交僅數十宗，均為歷來最少。
至於租務市場，據戴德梁行數據，4大零售核心區尖沙咀、中環、旺角及銅鑼灣，去年下半年舖租明顯向下，第四季跌幅甚大，4區單季跌幅由8.5%至10.1%，全年跌幅約10.1%至18.8%。
舖租急跌，舖位買賣淡靜，基本上源自同一因素，就是本地事件持續半年，對零售的衝擊非同小可。踏入12月份，大型示威似乎略為緩和，封路相對減少，港鐵也回復正常營業時間，有助本地消費略為回復，不少商家寄望今個聖誕及新年檔期生意可收復失地，以免出現嚴重虧損。
一連數日假期走進中環、尖沙咀等傳統聖誕氣氛濃厚的地區，實在不禁慨歎，或因零星示威出現，這些地區人流並不特別旺，從觀察無論零售或餐廳，生意不算理想，實在令人擔心。資料顯示，12月21日至25日期間，訪港旅客大幅下跌。當中24日平安夜及25日聖誕日，入境人次錄得48%跌幅。內地訪港旅客方面，更比同期急跌達56%，只有39萬多人次。對本地零售和旅遊業可說是雪上加霜。
本地事件至今未完全平息，換言之，今年初本地零售、餐飲等行業，經營狀況仍跟去年尾接近，旅客消費大跌，本地消費或因經濟預期向下而審慎，客觀環境不利零售業，商家只會更加審慎進行擴充，令商舖租務更為淡靜。事實上，近日大家應不難發現，核心零售區吉舖處處，例如從旺角西洋菜南街及豉油街交界走進去，短短街道已發現5個吉舖，還未計算周邊利市封店短租、散貨場等。按目前零售未有起色，當2月農曆新年一過，連利市封店也退場，核心區交吉情況只會更嚴重，舖租將面臨再一次調整。
舖價回調 料二三線地段出現
買賣市場上，舖租跌，舖價也難保持，理論上不論核心區或非核心區，舖位租售價也現回調，惟核心區一線地段舖位，全由實力最強的發展商、老牌家族等持有，無論價升或跌他們也不會放售，欠缺買賣成交下，價格貶值不易顯示出來。
舖價的回調，預計會出現於二三線地段。近月商舖蝕讓的個案有所增加，多出現於邊線區如灣仔、深水埗區內的二三線地段，蝕讓的共通點，多是業主於2010至2013年舖市高峰期入市，當舖市退熱多年，地段欠變化下物業沒有升值，再碰上本地事件爆發，價格即下跌。相信整體買賣成交量或因減價效應下，從低位輕微反彈，舖價則持續向下，而蝕讓離場也持續出現。
撰文 : 唐榮