2020-01-11
明報
【明報專訊】周四中國終於正式宣布會在下周由副總理劉鶴前往美國簽訂首階段中美貿易協議，令到當日恒指急升473點，收巿創了近5個月的新高，樓巿到底會否也可以扭轉近月調整勢頭，重拾升浪？
美聯物業主席黃建業近日為新一年樓巿作出預測，指香港「底子」好，有65%自置家庭已供滿樓，不少父母有能力協助子女上車，認為市場對住屋始終有需求。
黃建業又認為，雖然農曆新年後各行業皆有機會出現結業潮，惟經濟基礎穩健，預料連串事件不會動搖香港金融中心地位，坦言香港地位無可取代。
黃老闆料今年港樓價呈U形走勢
黃建業預期，今年香港整體樓價走勢將呈U形走勢，上半年樓市將先跌後回穩，下半年在政府放寬按保，中美貿易戰放緩下，預料經濟情况明朗後，有機會回升，全年樓價最多升約5%。他又建議，目前樓市正處於「小陽春」，一手新盤交投暢旺，惟認為「小陽春」來去匆匆，建議二手業主目前可以「見好就收」率先沽貨，再尋找其他投資機會。有意置業的人士，可趁樓價回落5%至8%入市自用。
說真的，縱使樓巿如黃建業預測的可全年升5%，也仍未突破過去兩年形成如M形雙頂高位，即過去兩年樓巿只能橫行，在過去兩年入巿的回報只是一般，如在最高位入巿更要「坐艇」，過去兩年除了樓價橫行，成交更萎縮，以致代理行業備受壓力，令到美聯（1200）的股價從高位跌了接近八成！
近月香港的亂局，令到零售業備受打擊，不少新續租約的舖位租金大幅下跌，同時也有未完租約的租戶要求減租共渡時艱，但獲得業主減租的幅度似乎頗為有限，黃建業便說美聯平均獲減租幅度只有5%，遠不及目標的減租三成，或會因此削減分行數目。
黃建業：過年後或有1/3代理失業
早前政府公布零售業的失業率已升至5.2%，餐飲業的失業率更升至6.2%的8年高位，那代理行如何？黃建業就預期樓巿萎縮下，過年後或會有三分之一的代理要失業，以此推算，現時全港持牌代理人數約3.9萬人，若有三分之一要離職，那便有約1.3萬代理要失業，情况頗為不妙。
近年樓巿成交不振，不少代理主要靠促成一手樓成交維生，但剛公布的一些數字卻令人擔心未來一手成交也可能走下坡。
2019年預售樓花同意書呈「三低」。美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示，去年12月未有新申請預售樓花同意書，自8月後再次出現「零申請」。若以全年累計，2019年新申請預售樓花單位共有10,360伙，較2018年19,403伙大跌約46.6%，更為自2013年後的6年新低（見圖1）。
預售同意書現「三低」 未來供應勢減
獲批預售樓花方面，去年12月共有兩個項目獲批預售樓花，包括日出康城第9C期（503伙），以及於上周末發售的Wetland Seasons Park第一期（710伙），合共涉及1,213伙，較11月上升約7.3%。然而，以2019年全年計，去年共14,137個單位獲批預售樓花，仍較2018年跌約34.9%，是4年新低（見圖2）。
另外，雖然去年獲批預售樓花單位數目與新申請單位均告回落，但獲批預售樓花單位始終較新申請單位為多，導致去年12月累積待批樓花單位按年顯著下跌。據資料顯示，去年12月累積待批樓花單位為6,262伙，較2018年12月的10,058伙按年跌約37.7%。若以單月計算，數字亦比起11月7,475伙回落約16.2%，連跌3個月，並是5年新低（見圖3）。
上述預售樓花同意書出現「三低」現象，亦即反映未來一手新盤供應或會銳減，代理可以做的一手盤亦會減少，大大不利此行業。
相對香港的代理慘情，筆者認為專做大灣區樓盤的代理生意好得多，尤其在香港區選結果出了之後，有認為香港的亂局其實是有主流民意支持，所以要分散投資到大灣區物業，又或是在大灣區買樓以作後備家園，有大灣區的香港物業代理老闆對筆者表示，他的員工在12月份做到的生意，竟然多達之前11個月的總和，一些員工做到連續3個多星期都不能放假，其業績自然為專做香港樓盤的同業所羨慕。
最近看到一宗有趣的娛樂新聞，張兆輝及姚子羚等出席新劇《黃金有罪》首播飯局，劇中飾演股壇狙擊手的張兆輝自爆現實中投資完全不行，曾試過買賣股票勁蝕6位數，他說：「血汗錢都輸光了，當時夠付首期，不過輸了都好，個人就會清醒，踏實一點，經一事長一智。現在不敢再買股票了，買股票是需要花心機和時間做功課。」而姚子羚表示同樣不敢碰股票，因為藝人沒時間處理，都驚搞到損手爛腳，不想血汗錢化為烏有，所以聽阿媽講買「磚頭」最實際，她說：「還在供緊樓，所以要努力工作，壓力當然也有，但也可逼自己進步，女仔還是要有個錢傍身。」
「聽阿媽講買『磚頭』最實際」
筆者認為，如是希望藉投資股票以儲首期去買樓並無不可，但就不可以投機買高風險的產品，而若是已有首期並打算買樓，更不應胡亂入巿，至於藝人若沒時間，更不能炒賣而只能長線投資股巿，當然就算是磚頭也不宜盲目高位搶樓，因樓巿也曾在1997年後跌足6年多跌了近七成！
[陸振球 樓市解碼]