2019-10-09
經濟日報
有網友指筆者寫的是地產專欄，不應該提政治，說得雖有道理，但政治和經濟息息相關，同樣也會影響樓市。持續了4個月的社會動亂仍未停止，不但對經濟帶來衝擊，對樓市也產生骨牌效應。樓市分為住宅及工商舖車位等，工商舖一向比較少提及，本人嘗試在不同範疇逐一分析。
筆者估計，這場動亂或要到今年年底才能結束，這種港人自殘的結果，會讓香港經濟後退10年。就以具有剛性需求的住宅市場來講，今年初樓價上升了3.7%，到第3季已打回原形，甚至倒跌，而今年最後一季的跌幅會擴大，估計全年住宅跌幅為5%左右。成交量將集中在新樓市場，根據以往經驗，新樓的銷售方式靈活多變，因此銷量方面不會太差，但是二手樓市場較為傳統和古板，交投會嚴重萎縮。
工商舖樓價跌一兩成 明年不會好轉
店舖是最受影響的市場，每星期皆有幾次示威衝擊，旅客來港數量大減，剛過去的十一國慶黃金周，訪港旅客勁減近4成。零售酒店旅遊業界叫苦連天，一些大型品牌店不是提早解約，就是約滿不再續租，某些旺區如尖沙咀和銅鑼灣的舖位，空置率竟高達近10%。在這種惡劣的環境下，舖位的租售價格焉能不跌。筆者預期，今年下半年總體店舖的售價會跌2成，租金也會錄得1成至1成半的跌幅，相信明年不會有好轉。
至於寫字樓方面，先說甲級商廈，在目前動盪不安的環境下，大型企業相信會採取觀望態度。如果今年內動亂未能夠平定下來，那麼部分外資恐怕有機會撤走，或者起碼將總部搬到鄰近的新加坡或東京等地，這樣對香港甲級寫字樓的價格影響很大；至於乙級寫字樓，由於本身價格較低，雖然空置率向來高企，但影響還是會較小，主要是香港地價及起樓成本高。筆者預計，今年下半年甲廈租售價跌幅可超過1成，乙廈在5%左右，明年大致上也一樣。
工業大廈呎價便宜，今年整體跌幅輕微，大約5%左右，明年相信價格走勢也相若。近年新式工廈崛起，但價格也要在每呎1萬元左右。不過，用途只能是工業或幾個指定影視行業，物業使用時要小心違契情況。對整個工商舖市場而言，明年都是淡靜的一年，市場上可能會有一些項目推出拆售，但要取得成功並不容易。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人