大數據看樓市

隨着互聯網發展，更多人利用大數據的角度去分析或者預測社會現象，早前一篇研究就發現用大數據去預測樓市走勢，有時候甚至比起傳統二手樓價指數更有前瞻性。 這篇研究文章是在金管局的《研究備忘錄》之中發表，在今年4月由3位研究員發表名為《透過文本分析揭示香港物業市場的動態》。 如果簡單的介紹一下文章的內容，就是研究員找來一些關於樓市的關鍵字，透過統計在新聞報道的出現次數，以及在Google搜尋量整理出兩個新的指數，分別是新聞為本的樓市情緒指數（news-based property market sentiment index），以及Google買家激勵指數（Google buyer incentive index, GBII），再利用這兩個指數跟現有市場上的一些樓價指數作比較。 這個研究得出的幾個結果亦頗為有趣，例如新聞為本的樓市情緒指數，跟現時坊間使用的中原經紀人指數（CSI）和RICS本港物業市場信心走勢的關聯度達8至9成，研究認為是新聞為本的樓市情緒指數，亦能反映主要經濟及社會因素的轉變。 在這一點，研究內好像沒有詳細再說明，但令唐榮好奇的是媒體的報道，其實有幾大程度會引導或者影響到市場情緒的變化。 既然新聞為本的樓市情緒指數是透過量度媒體報道之中，出現「見頂」、「回軟」、「撻訂」、「睇淡」這類負面詞，跟「見底」、「復甦」、「旺市」及「小陽春」等正面詞作出統計。 傳媒報道 難免影響投資情緒 因為傳媒及報紙的報道仍是不少地產代理接收信息的來源，不斷報道的好消息或者壞消息，難免影響到地產代理，以至買賣雙方的投資情緒。到底傳媒的報道是因還是果呢？ 至於另一個研究員自創的指數GBII，似乎給人更大的啟示。做法是透過三類關鍵字在Google趨勢（Google trend）的走勢，整合出指數，該三類關鍵字，包括「買樓」、「搵樓」或者「中原」、「美聯」等地產代理名稱，以及一些購買物業過程中會涉及的「印花稅」、「壓力測試」這類關鍵詞。 研究發現整理出來的GBII指數的走勢跟中原城市領先指數（CCL）或者差估署私樓售價指數的走勢接近，甚至有時候更加早於兩個二手樓價指數，更快反映樓市轉向的趨勢改變。 在這一點，唐榮估計，無論CCL或者差估署私樓售價指數都是以二手買賣成交作為統計指標，是一種置業過程最後階段的結果，而GBII反映的就是買家買樓意慾的情緒變化，屬於置業過程較前階段的開端，所以令到指數變得有先行作用。 多了互聯網、大數據的幫助，今時今日對於樓市的分析會多了不少新的角度，對樓價走勢的預測就能夠更加準確。 至於研究的另外一些發現，例如在房屋供應量低的時期，一手市場的情緒指標會領先於二手市場，跟之前市場一直說是一手主導二手市場趨勢的說法相符。 撰文 : 唐榮