2020-01-10
經濟日報
租金持續調整，最近無論大型單位或中小型單位的入伙盤租金，不少單位的租金回報率跌至僅約2%，加上2020年又有大批新盤落成，租金走勢實在難言樂觀。
樓市淡靜，除了買賣情況不活躍外，連帶租務市場亦受到拖累。
大單位納米樓同偏低 趨普遍
最近一些入伙盤的租金回報率明顯偏低，無論是大型單位抑或納米樓，都有相同的情況，情況更是愈來愈普遍。
啟德區龍譽12月錄得17宗租務成交，平均呎租41元，成交的單位中租金回報率僅介乎1.38至3.08厘，回報率高於3厘只有1宗；另外同區的OASIS KAI TAK表現同樣失色，錄得35宗租務，平均呎租37元，租金回報率全部低於3厘，最低1伙更只有1.3厘。
其他各區的入伙新盤，豪宅大單位及納米樓的租金回報同樣低企，中環My Central一個高層827平方呎的3房單位，月租4.5萬，呎租54元，業主於2017年11月份以3,556萬元購入單位，租金回報率就只有1.5厘。新界北區高爾夫•御苑的7座高層K室，實用面積280平方呎，屬開放式戶型，月租亦僅8,500元，呎租30元，而業主在2017年以501.9萬元購入單位，而回報率就只有約2厘。
當愈來愈普遍的新樓單位回報率低企，正是向市場發出警號。新盤由於樓齡新，盤源多，保養及售後服務較二手樓優勝，故即使有辣招下，一手市場仍不時會出現有投資者大手掃貨的情況。
例如鷹君 （00041） 旗下的大埔白石角朗濤，在2019年9月份先有一組投資者以3.26億元購入9個單位；及後又有另一組投資者在12月初以逾3億元，同樣掃入9個單位；新地 （00016） 西南九龍匯璽III在去年9月份開賣，便有內地投資者透過多間公司，以6.7億元買入24個單位，屬過去一年最大宗的掃貨個案。
吸引力續跌 減投資者入市慾
當新盤的租金回報率不理想，一手樓對投資者的吸引力就會持續下跌，減低他們的入市意慾，從另一角度來說，缺乏投資者的購買力，新盤去貨能力減低，發展商在定價上難以太進取。而租金走勢今年亦難以樂觀，除了現時入伙新盤仍積存大批的租盤存貨外，根據代理行美聯物業的統計，2020年有31個全新樓盤相繼入伙，涉及約18,960伙，個別供應集中的地區，例如將軍澳、大埔及屯門等，租金受壓的情況相信會更加明顯，租金回報率會否跌穿1厘？
租金回軟，對租客來說當然是好消息，有愈來愈多新樓供應，自然就有平價租盤選擇。
撰文 : 唐榮