2020-03-26
經濟日報
政府去年10月中放寬按保樓價上限後，納米單位的價值被一面倒睇淡。可是，經過近半年的時間，納米單位市場需求並沒有明顯下降，仍然有價有市。
納米盤投資潛力 稍勝大單位
以入伙約半年的南昌站匯璽為例，3年額外印花稅禁售期剛過，市場即錄2宗二手成交，全部是面積不足300平方呎的納米單位。其中1B座低層D室，實用面積270平方呎，開放式設計，原業主2017年3月以501萬元購入，剛以645萬元易手，持貨3年帳面獲利144萬元，期內升值29%。資料顯示，匯璽2A期當年售出近1,500伙，SSD禁售期剛過，預料二手買賣開始增加。然而，率先跑出的仍然是納米單位。
其實，荃灣柏傲灣情況相若，SSD禁售期同樣剛剛屆滿，3月上半月即錄4宗二手買賣，當中3宗是開放式細單位，例如2B座中層D室，實用面積318平方呎，以572萬元易手，呎價17,987元。原業主於2017年2月以約441萬元購入，持貨剛滿3年轉手獲利約131萬離場，證明納米單位投資潛力比大單位稍勝，故投資者目光仍集中在納米單位上。
除了身價持續上升外，近期納米單位需求強勁，二手交投十分活躍。以紅磡環海．東岸為例，3月上半月共錄得14宗買賣，比太古城、康怡花園，甚至沙田第一城更活躍。其中環海．東岸1C座低層J室，實用面積217平方呎，連租約以408萬元易手，以現時月租12,000元計，租金回報達3.5厘。而原業主於2015年以344萬購入，5年帳面升值19%。
看好長線升值 租金回報次要
前線地產代理指出，政府放寬按保樓價上限之前，不少投資者以首置身份入市，往往集中物色400萬以下細單位，9成按保樓價放寬至800萬後，樓價500至700萬元之間的納米單位，反而可以吸納更多投資者。
根據，政府早前公布資料，2019年整體私樓落成量13,643伙，當中實用面積少於431平方呎的A類細單位，約有6,622伙，佔整體落成量比例48.5%，預期該批單位SSD禁售期過後會漸漸進入二手市場，相信納米單位交投仍然熱鬧。
無可否認，近期樓市走下坡，納米樓租金走勢大不如前，租金回報短期難見回升。不過，美國重啟減息周期，超低息年代，有2至3厘回報亦算不俗。
況且，不少投資者購入單位，主要看好未來長線升值潛力，反而租金回報率是次要的考慮因素，相信短期內納米單位的前景，未必會一面倒下滑。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論