2019-10-05
明報
【明報專訊】國慶日香港暴力示威加劇，甚至出現開槍事件，之後政府急急以緊急法來推出禁止蒙面法例，又香港的亂局再推至新高潮。實在不得不佩服香港發展商的前瞻能力，6月社會動盪初起時已先有啟德商業地皮被買家以「社會矛盾和經濟不穩定」為由撻訂，近日地皮重推並接獲5家發展商入標，最終卻流標收場，反映撻訂發展商的高瞻遠矚。
香港除了受內部政治拖累，經濟也備受中美的貿易戰衝擊，早在一年多前，似乎發展商已發覺不妥，開售新盤與二手樓的溢價，便由去年第二季高達20.7%不斷收窄至只有3.3%（圖1），要知道新樓因樓齡較新和設施多較佳，享有溢價屬於合理。
但如對後巿極看好而唔憂賣的話，新盤溢價高企也不愁銷售，相反當溢價收窄，便代表發展商對後巿較審慎，有一定啟示性。
新盤溢價收窄 反映發展商變審慎
近月香港樓價指數終因上述的貿易戰及本地亂局雙重夾擊而回落，但離頂也只約4%左右，相對之下，如著名基金經理譚新強所指，全球不少大城巿的樓價已出現較大調整，《金融時報》提供的數據便顯示，紐約富人聚居的曼克頓多層住宅中位成交價急跌約兩成（圖2）。
很多人覺得，經濟好會帶動樓巿好，經濟差令到樓巿差，但其實也有研究指樓巿反而領先於經濟，要到經濟向好才入巿，或是經濟轉差才賣樓，其實已是太遲？
如上所述，美國曼克頓住宅價格急跌，最新公布屬於經濟領先指標的美國SIM計算的製造業PMI領先經濟指標，已連續兩個月跌至50以下的收縮區（圖3），2001年世貿中心遭恐襲後和2007年全球金融海嘯前，有關PMI數據都曾較長時間低於50，大家要小心不單香港經濟有麻煩，也將可能出現美國以至全球性的經濟衰退，投資者要小心。
中環商廈空置率增 反映企業看淡前景
事實上，戴德梁行日前發表報告，指出不單香港整體寫樓空置率升至8.2%，而中環寫字樓的空置率同樣飈升至7.4%的14年新高（圖4），要知道中環近年幾乎沒有寫字樓新供應，空置率大升，主要是反映商業機構看淡前景而不願擴充或沒有能力支付高昂的租金（同樣根據戴德梁行統計，第三季中區寫字樓租金按季下跌3.2%，是自2012年以來最大的季度跌幅，該行預料因應市道轉差及租賃需求轉弱，中區租金在本年全年的跌幅將達到6%至8%），而不願擴充或收縮，下一步極可能凍薪、減人工，甚至裁員，應了示威者的「攬炒」訴求。
投資者及理財教育委員會（投委會）日前公布其進行的「零售投資者研究2019」顯示，香港的整體投資者，尤其是年齡介乎18至29歲的年輕投資者傾向尋求短線、高回報的金融產品，惟卻未有盡力做功課了解產品及市場情况。
年輕投資者尋快速獲回報產品
投委會於2019年6月以面談形式訪問了1013位年齡介乎18至69歲、並曾於過去12個月投資於金融市場的零售投資者。
調查發現大多數零售投資者在過去12個月曾投資股票（83%），其次是外匯（43%）和基金（23%）。
雖然大多數受訪投資者的目標是長期資本增值（71%），近半會尋求短線交易以快速地獲取回報（49%），當中以18至29歲的年輕投資者（70%）視這種投資目標尤其普遍。
每6名受訪投資者 1人錄投資虧損
調查並發現年輕投資者對加密貨幣產品的興趣較高。在18至29歲的受訪者中，3%表示在過去12個月內曾投資加密貨幣，有4%表示有興趣在未來12個月內投資加密貨幣。
另外，整體而言投資者對股票投資有頗高期望，平均預期回報達到每年18%，然而按他們的估計，去年回報只達9%，僅達到預期的一半。整體每六名受訪者就有一名表示在過去一年錄得投資虧損。
港年輕人似較希望藉父幹上車
說真的，投資股巿要有每年18%的複式回報，股神巴菲特也只能僅僅做到，香港投資者似乎自視過高，而尤其年輕的投資者傾向短線高槓桿的金融產品，輸多贏少似是必然。
當然，上一輩的香港人多鍾情「磚頭」，但單要儲首期便要很多的時間，近年香港年輕人似較希望能藉着靠父幹來上車，除了因樓價高也可能和年輕人缺乏耐性有關，希望能藉短時間的示威能達到他們的社會「理想」以至改變世界，可能也是基於相若的原因。
[陸振球 樓市解碼]