2020-01-09
經濟日報
本地社會事件嚴重衝擊投資氣氛，下半年大手買賣絕迹，相信淡市會持續至今年初，預計租金明顯下調，業主降價才有望推動成交。
2020年開展，回顧2019年，整體物業市場受本地及外圍市況影響，交投有所打擊，但若從數字上，住宅市場及投資物業市場，可謂兩個截然不同格局。
據戴德梁行數字，2019年全年住宅交投約6萬宗，略高於2018年5.7萬宗。6月起社會運動出現，其實每月成交量沒明顯大跌，甚至因放寬按保後，11月成交反彈至5,700餘宗。
大額物業 去年價量均5年低
但大額物業投資市場成交卻直線下挫，據該行數字，全年逾億元大手成交，涉及約194宗，與2018年430宗相比，大跌55%；而金額方面，涉及約821億元，與2018年2,515億元比較，大跌約67%。當然，2017至2018年為投資市場高峰期，期內曾出現逾400億元的中環中心成交，數字較往年高，但去年成交宗數及金額，仍是近5年最低。
值得留意一點，是次涉及821億元成交中，很多也是2018年底洽淡至尾聲，並於2019年初正式落實。事實上，自6月起，大手物業投資市場已幾近再沒錄得逾5億元成交，導致第三季僅得37宗逾億元買賣，為2013年第三季後最低。
投資市場的買家，分別來自香港、海外或內地投資者，由於入市主要為投資，若睇淡前景，便會暫緩決定，情況與住宅市場不同，畢竟住屋是基本需求，市好市差亦有捧場客。投資物業關乎前景預測，包括營商環境、租金走勢及政治因素等，稍有疑點即放棄入市。
今年前景方面，相信投資市場短期內難現反彈，主因物業租金今年勢出現明顯回調。本地社會事件，對營商前景有一定打擊，首當其衝是商舖、酒店，零售受重挫，短期內旅客數字難有起色，零售商肯定更為審慎。單計2019年，核心區商舖租金已跌15%至20%，按此走勢，2020年農曆年過後，不論長租或短租，商戶遷出個案勢增，吉舖數量增加，業主必須再降租，才足以吸引商戶，租金跌幅肯定未完，投資興趣必受打擊。
中環甲廈空置率 升至3.5%
另一租金預期有調整為甲廈市場，與商舖相比，甲廈所受衝擊並非最直接，因此在社會運動初期，甲廈租售價跌幅不算明顯。不過，踏入第四季，核心區甲廈租金明顯有所調整，主因是空置率開始上升；據仲量聯行數據，整體商廈空置率現為5.9%，為近年最高，中環空置率升至3.5%，同為近4年最高。
核心區甲廈市場近年主要靠中資支持，自中美貿易戰後，內地機構減慢來港步伐，社會運動爆發後，整體甲廈租務急速放緩，各大機構暫緩擴充計劃。至今雖未出現大幅縮減規模情況，但若經濟情況轉差，機構有所收縮是理所當然，普遍預計今年核心區甲廈租金跌約15%。買賣價上，近期不時出現低價成交，相信同樣進入調整期。
總括而言，市場資金仍算充裕，利息偏低，物業價格調整未必來得太快；但本地社會事件持續半年尚未完全平息，投資者始終對後市有所擔心，故投資市場短期內難暢旺。當租金開始調整，業主降價幅度料較為明顯，屆時料會吸引投資者趁低吸納。
撰文 : 唐榮