動亂挫樓市 下行壓力增

這個周末和周日，市面在暴力籠罩下半癱瘓，樓市也不能幸免被打殘，十六個指標屋苑交白卷，一手樓成交也寥寥可數，市況降溫至近冰點。根據差餉物業估價署最新數據，本港住宅租金在八月份升破歷史紀錄，樓價則背馳，連跌三個月，預計九月仍繼續價量俱跌。這些數字顯示，本港雖然仍然有置業剛性需求，但在現時的政治和社會動盪氣氛下，人心變得虛怯，多了市民採取觀望態度，棄買轉租，一、二手樓價正出現互為影響的下行壓力。 　　樓價三連跌，八月份跌幅達到百分之一點三七，更是今年來最大；租金卻六連升，指數躍登二百零一的歷史高位。一般而言，買樓者未必是用家，租樓者往往是來應付自己的居住需求；八月向來是租盤旺季，原因是有大量內地來港的大學生要租地方住，導致一些靠近大學的租盤特別搶手。 　　除了內地生租樓的季節性因素，本地市民的需求亦帶動租金節節上揚，今年頭八個月，租金累計已經升了差不多百分之四，大小單位全部報升，單是八月份已經升了百分之一點六二，即佔了升幅的四成。 　　不安情緒蓋過減息因素 　　現時的社會不安情緒蓋過了美國減息等因素，加強了市民的樓價下跌心理預期，導致部分本來打算置業自住的市民，改為繼續租樓，觀望局勢會否惡化，才決定是否去馬。 　　這種現象在初夏開始明顯，再加上一手樓空置稅踏入立法階段，發展商不願保留太多貨尾，促銷一手新盤已開始出動新的招數，例如特長成交期，有的更長達四年，以及加佣給地產代理，部分地產代理再回贈給市民，客觀效果是變相減價。近月的一手市場，有樓盤以貼近市價或略低於市價開售，市場反應尚算不俗，但若以略高於市價開售的樓盤，去貨速度就明顯轉慢。近兩天氣氛進一步轉差，預料一手樓所受壓力會加大。 　　二手樓則面對社會氣氛和一手樓的雙重夾擊，當發展商以貼近甚至低於市價的水平開售一手樓盤，二手樓就要進一步調低價格來吸客，而且二手業主不會像發展商提供優惠變相減價，成交明碼實價，減幅「無遮無掩」在售價上反映出來，降幅明顯。 　　二手與新盤恐循環下跌 　　現時二手業主在議價方面愈來愈鬆動，部分二手樓願意劈價一兩成出售，這導致市價水平下降，發展商要以市價推盤，就難免要按照較低的市價水平定價，這又促使二手業主進一步降價求售。 　　除非社會對政局的負面情緒有改善，否則上述的一手和二手樓盤循環式下跌，情況恐仍將持續，如果加上不利的外圍因素夾擊，跌勢更可能會加大。 　　九月份樓宇買賣登記近四千一百宗，比八月下跌逾兩成，是九個月來最少。由初步成交至正式登記，往往隔兩、三個星期，故此登記數字主要反映八月成交狀況，接着的兩個月看來不會回升，甚至再跌。短期來說，由於業主減價出售的取態趨強，加上政治亂局料將持續，樓市下調的壓力不易消除。