2020-03-24
經濟日報
有樓收租的業主現時可能都要問一些問題：
將軍澳、沙田、屯門、西區等大學區的租務市場，暑假之後如何？新學期如何重啟？家長會不會疫症下要求子女休學一年？來港讀書的海外學生會不會因社會運動未停而減少？
各個國際公開試陸續停辦，大學一年級如何收生已經費煞思量？
九龍站、港島東、東涌等等商務租盤市場，問企業會不會裁員？要不要減房屋津貼？會不會減少聘請海外僱員？
裁員減薪僅是開端，失業率持續上升，收入減會不會尋找更便宜的租盤？
唐榮現時唯一可見支持租務的，應該剩下為子女爭取報讀名校網機會的租務市場，能否推動租金重回上升軌道？
最近一些住宅租務成交，租金低得嚇人：
美聯物業提到，馬鞍山迎海．星灣御17座低層A室租出，實用面積約1,014平方呎，屬4房雙套連工人套，享正東海星灣景。業主叫價約3.5萬元放租約2個月，新近獲區內家庭客承租，議價後以3萬元成交，折合實用呎租約29.6元，呎租以半新樓來說，低得驚人。業主於2015年4月份以約2,446.3萬元購入上述物業，以現租值計算，回報率約1.5%。
凱旋門420呎 租1.9萬跌42%
中原地產指出，凱旋門3月連錄4宗1房租賃成交，租金介乎19,000至22,000元。凱旋門朝日閣中層C室，實用面積420平方呎，1房間隔，望園景。
業主以19,000元將單位租出，折合平均實用呎租45元，去年4月同類單位曾以33,000元租出，租金較1年前大跌42%。業主於2007年以540萬元買入單位，持貨13年，租金回報4.2厘。
翻查中原地產統計的數據（見表），2019年的走勢比較，去年1及2月因屬傳統租務淡季，3月份開始重回上升水平，今年出現多重危機，似乎無法期待3月租金反彈。
如果唐榮上文提到的負面因素重現，往績可見，住宅租金下調壓力最大要算2008年金融海嘯，同樣是投資市場動盪、失業率上升，附圖顯示，當年租金由2008年7月高位回落至2009年3月，下跌幅度達23.4%，無論回落的時間及幅度均較樓價更長及更大，所以，當市場關注樓價調整之時，租金的潛在跌幅或較樓價更大。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論