2019-10-08
明報
【明報專訊】恒指上周下跌133點或0.52%，變化不大，市場焦點是港府上周五通過引用《緊急法》訂立《禁蒙面法》並於周六起生效後，對本港社會局勢及投資市場的影響。中原集團主席施永青在專訪中分析，本港局勢最惡劣的情况料已過去，他早前已買入一些港股，並認為樓市主要參與者相信本港及中央政府有能力控制局面，料樓價難大跌。另外，Michael Spence、Robert Merton及Bengt R. Holmstrom三名諾貝爾經濟學獎得主早前來港分析環球經濟及投資大勢，今期封面故事亦會詳細報道大師觀點。
明報記者 葉創成
2019年已過了3個季度，施永青在《Money Monday》今年首期（第181期，1月7日出版）的專訪中透露，他相信中美短期可就貿易戰達成和解協議，看好風險資產，故他在1月4日已將中原地產派發的部分股息買入盈富基金（2800）。
恒指在1月4日收報25626點，跟着3個多月曾經出現升浪，4月15日最高報30280點，惟隨中美貿易談判於5月不歡而散，加上本港出現反修訂運動所引發的社會動盪，恒指過去5個多月由高位急回，上周收報25821點，與1月4日比較僅升195點或0.76%。至於盈富，期內上升0.9元或3.4%，升幅略勝恒指，主要反映市場預期盈富將於本季派末期息（去年末期息為0.79元）的因素。
早前高位沽盈富後 近日低吸港股
換言之，讀者若在今年初跟隨施永青買盈富持有至今，即使經歷港股今年以來先高後低，暫時仍然有利可圖；若能把握機會在4月高位沽貨，回報更可達兩成。施永青上周五下午出席「中原城市指數20周年呈獻——中原樓市片區研討會」期間接受記者訪問，談到他今年在港股的買賣行動，「之前有出入過兩轉」，換言之，他早前在高位沽出盈富後，近日亦在低位買回一些港股，他強調，雖然短期內市場仍然會波動，但認為投資者也不需要太悲觀。
上述研討會舉行期間，特首林鄭月娥聯同一眾司局長於下午3時宣布通過引用《緊急法》訂立《禁蒙面法》，並且於上周六凌晨零時起生效，大批示威者隨即上街抗議，港鐵當晚10時半起全線暫停服務，示威者於深夜堵路、破壞多間商店及銀行。除了施永青在港股的部署外，相信讀者亦十分關心他對本港局勢的最新分析，他說，「如果雙方不放棄使用暴力，悲劇遲早會出現，《禁蒙面法》會令事件加快，但凡事物極必反，去到某一極端後便會掉轉頭」。
港社會動盪過後 經濟料迅速復元
施永青強調，他相信大部分投資者早已預料到港府會訂立《禁蒙面法》，「因為若不這樣做便處理不了社會上的混亂局面」，而他估計「基本上香港最惡劣的情况已過去……目前所做成的混亂，基本上是有些人在局部地區不守法，由此牽涉的行業包括零售、餐飲及旅遊，但（只要社會回復秩序）有關不利影響料很快會淡化，本港經濟很快便會復元。我覺得本港的法治仍然運作得好，目前只不過是某一部分人在某一段時間內違法的行為，這傷害不了本港整體社會」。
目前無疑是本港回歸中國22年以來其中一個最具挑戰性的時間，施永青重申，他一直以來均希望雙方克制降低使用武力，現時他尤其希望示威者想清楚，若他們進一步將暴力升級的話，不論個人及社會均因此會付出很大代價，「一件事除了是非對錯之外，亦要考慮結果，若帶來的結果是對個人及社會均不利的話，我建議行動前要考慮清楚」。他強調，不相信亦不希望本港進入城市游擊戰的階段。
物業市場參與者相信 政府有能力控制局勢
中原上周五公布的最新中原城市領先指數（CCL），報182.24點，按周跌0.23%，雖然是連續6周下跌，但與6月底的歷史高位190.48點，亦僅微跌4.3%。上述數據，主要是反映9月9至15日、中秋節當周的具體市况；上周五訂立的《禁蒙面法》對樓市的影響，預計本月底公布數據將反映。
施永青表示，《禁蒙面法》出台前幾周，本港樓市其實有築底回升的跡象，「近日只要市場出現叫價低市價10%的筍盤，已經有買家出來接貨，其中將軍澳等地區的樓價更已出現反彈，由此可見，不論有能力買物業的人或擁有物業的人，目前未至於對樓市完全失去信心，因為他們基本上認為中國政府及香港政府有能力控制到本港局勢」。他補充說，中國政府近月已成功令今次本港社會運動在內地「消毒」，故目前內地大部分人、包括年輕人亦不認同本港示威者的做法，「中國政府主要考慮是穩定內地的形勢，跟着便可花多些時間處理本港的問題」。
部分港人移民不賣樓 等更高價售予內地人
政府統計處上周公布，8月零售銷售貨價值估計為294億元，按年大跌23%，而市場預期將於本月底公布的上季GDP數據亦會收縮，經濟轉差理論上不利樓市。
不過，施永青分析，由於本港樓價近年早已高至與港人購買力脫節，故此短期經濟表現並非是主宰樓市的關鍵因素，「目前本港樓價反映的是有錢人所積累的財富儲存方式的改變，即是有錢人如何處理手上的財富，這比起本港每季GDP升跌多少更重要，因為市場參與者所積累的財富是本港GDP的數倍」。
有分析認為，若本港社會動盪持續，部分港人將不希望子女留港升學，甚至舉家移民，屆時住宅放盤量便會增加，為樓價帶來壓力。施永青表示，上述情况是有可能發生的，但另一方面，中原亦有部分客戶即使移民海外後，亦無意沽出港樓，「他們擔心賣咗買唔返，等樓價再升後賣給大陸人」。
中小型住宅供不應求 料先見底
綜合上述分析，施永青總結，即使目前本港社會氣氛比較緊張，但預測樓價升跌不能夠以情緒去推論，亦並非視乎街上民眾的取態，最重要是看物業擁有者及準買家的意向，並謙稱自己亦低估樓市的韌性，「我年初與你做訪問時是看好港股多於港樓，但是樓價至今升幅（6.0%）跑贏恒指（0.76%）呢！（見圖）」
總結而言，施永青現時對港樓後市審慎樂觀，相信本季樓價只會緩慢下跌，若本港政局能夠穩定下來，中小型住宅更有望率先回升，「始終港樓仍然是供不應求，我相信香港人見到價錢若再跌唔落就會出來買貨，中小型住宅率先見底，之後市場才會留意大型住宅」。