2020-01-07
經濟日報
本地經濟受到中美貿易戰及社會事件影響，2019年第三季度香港經濟正式步入技術性衰退，住宅市場買家信心受挫，導致香港住宅價格開始回落。差餉物業估價署數據顯示，2019年5月至10月價格指數下降了5.24%，但同期租金指數僅下降0.36%。租金比售價跌幅明顯為少，反映出用家需求仍然殷切。筆者認為，在用家需求旺盛、低利率環境和長期土地供應短缺的因素下，2020年住宅樓價將保持平穩。
盡管在2019年下半年樓價下跌，但租金相對地保持穩定。租賃需求一直受到高購買價格驅動，高力國際預計，在2019年至2023年之間租金將每年增長1%。同時，豪宅供應愈趨減少，再加上跨境基建等配套不斷發展完善，將進一步吸引富豪、各地人才來港，從而推動對豪華住房的需求，豪宅市場預期平穩向上。
寬按保有利二手市場
特首於2019年10月發表的《施政報告》中推出了多項房屋及樓市措施，包括放寬按揭保險限制，首次置業人士可申請最高九成按揭，樓價上限將提升到800萬，而800萬至1,000萬的物業，則可承造最高八成按揭。二手市場近幾年較淡，推出新政策後可重新刺激買家在二手市場上車的意慾，亦有利於1,000萬以下一至兩房的中型單位；相反，開放式單位或納米樓需求將會下降。
而在私樓樓價方面，預計明年會稍微反彈，但相信不會大幅上升，因為未來幾年私樓供應量不多，加上香港業主持貨能力強，短期內未有大量放盤趨勢；而在全球經濟前景不明朗的情況下，預期將會繼續保持中長期低息環境，有助保持樓價平穩向上。
另外，雖然市場受近期社會事件影響，但資金未見外流，貨幣供應量M3數據顯示，本地資金持有量不跌反升，反映本地資金充裕，相信社會事件平息後，買家會加快步伐入市。
新基建推動新興房屋市場
筆者認為，將軍澳、元朗和沙田是最受歡迎的新興房屋市場。最近這些地區的主要屋苑每天最少有一宗成交。最活躍屋苑包括日出康城、天晉、嘉湖山莊和沙田第一城。盡管這些屋苑距市中心需要一小時或更長的交通時間，但新的基建項目使往返這些區域更為方便，價格亦較傳統地區相宜。
新基建為受惠地區帶來不少機遇，將於明年開通的屯門至赤鱲角連接路，竣工後將會連接新界屯門區第40區（屯門碼頭）及離島區大嶼山，我們可以更直接地從新界西北前往港珠澳大橋香港口岸人工島和香港國際機場。此基建將大幅提升屯門及新界西的樓宇價格及需求。而即將於2021年推出的將軍澳—藍田隧道和2025年推出的中九龍幹線亦會緩解該區交通，提高九龍東西部的連接性。
綜合以上因素，筆者展望今年樓價將保持平穩，最大不明朗因素仍為本地社會事件的發展，買家仍需留意明年本地事件發展，審慎入市。如用家決定置業則可以留意上述新基建利好地區。
撰文 : 翟聰 高力國際香港資本市場及投資服務行政董事