2020-07-17
經濟日報
雖然說美國的《香港人權法案》、《香港自治法》等欺凌對香港的影響暫時是「濕濕碎」，但是卻看到美國及西方國家的本質，一時之間中國和香港好像回復了面對八國聯軍的圍攻，這裏不談政治，但應該要評論影響到樓市的政治因素。
樓市現在的確是一個平行時空的局面，即是不同市場板塊有極端懸殊的表現，商舖必然是受重創的，縱使撇除疫情因素，單是自由行停止來港，長期香港的零售業可能也要萎縮3至6成才可以生存到，商舖的價格及租金拾級而下是必然的現象，至於寫字樓，也在政治鬥爭下重創，中國的企業固然在這段時間是不積極來港，而西方的企業更有機會部分退出香港，甲級寫字樓自然是低處未算低，反而住宅市場是企得穩，住宅市場真的可以在其他一眾板塊積弱下能獨善其身？
長期供應不足 聚積購買力
我認為可以，因為住宅市場在一個長期的供應不足之下，已經聚積了很多剛性購買力，如果與90年代的建屋量去比較，過去20年總共最少起少了約50萬個公私營房屋，所以樓市尤其是上車市場不單只可以承受樓價的衝擊，甚至可以承受供應量中期的大增，極其量出現微調不會大跌，加上林鄭特首在去年10月放寬1,000萬或以下的自住按揭，亦會令到換樓鏈啟動，筆者深信換樓活動在未來不單只不會減少。
在供應沒有大增下，縱使政治風雨飄搖，住宅的樓價相信極其量只能作20%內的微調，「買有風險、不買也有風險！」甚至同樣在景氣的時刻也有條件會出現20%以下的樓價升幅，但要樓市大局甚至經濟穩定，其實必須要中港融合，特別是香港徹底投入粵港澳大灣區，我認為香港人要弄清楚抗爭式的政治已經和繁榮站在相向面，而支持民主不是一定要支持抗爭，何況很多時候抗爭都會剝削不同政見的人的自由，怎可能得到全部人的認同？選擇鬥爭還是和諧，這個也就是樓市要面對的香港人之抉擇了。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 專家論市